Если в квартире несколько нанимателей

Одной из составляющих жилищной проблемы в Республике Беларусь является наличие так называемых «коммунальных» квартир. Несмотря на то, что уже длительное время на практике при предоставлении жилья применяется норма жилищного законодательства о том, что предметом договора найма, как правило, должна быть отдельная квартира, число квартир, заселенных несколькими нанимателями, все еще остается достаточно значительным, пишет Газета "Недвижимость Белоруссии"

Если на 1 января 2006 года в республике было немногим более 9,3 тыс. коммунальных квартир, то на 1 января 2009 года их зафиксировано почти 10,3 тыс. единиц. По организациям республиканских органов государственного управления и иным государственным организациям наличие таких квартир составляет 1,3% от общего количества квартир. В системе МВД этот показатель составляет 1,6%, по концерну «Беллегпром» – 2,6, по Национальной Академии наук Беларуси – 1,27, по Белорусской железной дороге – 1,12, по Минобороны – 0,6, Минэнерго – 0,85 и по Минстройархитектуры – 0,74%.

Жилищным законодательством предусмотрены специальные нормы, направленные на расселение коммунальных квартир. Согласно статье 43 действующего Жилищного кодекса (далее – ЖК РБ) проживание в квартире, заселенной несколькими нанимателями, является основанием для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и принятия их на квартирный учет независимо от уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения на одного человека.

В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 года №565 (далее – Указ №565) такое основание предусмотрено и для собственников жилых помещений. Подпунктом 3.1.8 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (далее – Положение) определено, что нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, проживающие в одной квартире (одноквартирном жилом доме), заселенной (заселенном) несколькими собственниками жилых помещений, если их собственность выделена в установленном порядке (произведен раздел жилого помещения с образованием двух и более отдельных жилых помещений или с выделением в пользование изолированных жилых комнат), и (или) нанимателями жилых помещений государственного жилищного фонда.

Граждане, проживающие на условиях «коммунального» заселения, так же, как и все другие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право самостоятельно выбирать формы и способы решения жилищной проблемы. В частности, согласно статье 9 ЖК РБ они имеют право:

получать отдельное жилое помещение в пользование на условиях и в порядке, установленных ЖК РБ;

приобретать жилое помещение в собственность по основаниям, установленным законами Республики Беларусь;

осуществлять индивидуальное или коллективное жилищное строительство;

получать в установленном порядке льготные кредиты, субсидии и иные формы государственной поддержки для строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения.

Реальные возможности ускорить улучшение жилищных условий для нанимателей жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, длительное время проживающих на условиях «коммунального» заселения, появились и в результате решения вопроса о снятии ограничений при приватизации коммунальных квартир или отдельных комнат в них. В соответствии с заключением Конституционного Суда Республики Беларусь от 2 июня 1999 г. №З-80/99 часть вторая статьи 5 Закона Республики Беларусь от 16 апреля 1992 г. №1593 – XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» (установившая, что квартира, заселенная несколькими нанимателями, может быть приватизирована одновременно всеми нанимателями в общую долевую собственность) признана не соответствующей Конституции Республики Беларусь. Таким образом, каждый из нанимателей в коммунальной квартире получил право на приватизацию занимаемого жилого помещения независимо от согласия других нанимателей, проживающих в данной квартире. Став собственником жилого помещения, такой наниматель получил право и на продажу в установленном порядке этого жилого помещения с целью строительства или покупки (за счет собственных и заемных средств) отдельной квартиры (дома) для своей семьи.

Необходимо также отметить, что в отдельных случаях граждане, проживающие в коммунальных квартирах, могут улучшить свои жилищные условия и не выселяясь из квартиры, в которой они проживают. Так, статьей 74 ЖК РБ предусмотрено, что если в квартире освободилась жилая комната, не изолированная от жилой комнаты, занимаемой другим нанимателем, то эта жилая комната предоставляется в его пользование. Освободившаяся изолированная жилая комната в квартире, где проживают несколько нанимателей, по просьбе проживающего в этой квартире нанимателя, нуждающегося в улучшении жилищных условий, предоставляется ему, а при отсутствии такого нанимателя – другому нанимателю, проживающему в этой же квартире, по его просьбе. Отказ наймодателя в предоставлении освободившейся изолированной жилой комнаты в квартире может быть оспорен в судебном порядке.

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. №3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» если в результате предоставления нанимателю, по его просьбе, освободившейся в квартире комнаты (комнат) общий размер жилого помещения, которое он будет занимать, превысит нормы предоставления общей площади жилого помещения, это не является основанием к отказу ему в предоставлении освободившейся жилой комнаты (комнат).

Регулирование вопросов предоставления освободившейся изолированной жилой комнаты получило дальнейшее развитие (включая и собственников жилых помещений) в Указе №565. В частности, пунктом 55 Положения определено, что если в квартире, заселенной несколькими нанимателями по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, освободилась жилая комната, не изолированная от жилой комнаты, занимаемой другим нанимателем по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, эта жилая комната предоставляется в его владение и пользование.

Освободившаяся изолированная жилая комната государственного жилищного фонда в квартире, в которой проживают наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда или собственники жилых помещений частного жилищного фонда и наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, предоставляется по письменному заявлению одному из них по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда в порядке очередности исходя из времени принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Если в квартире отсутствуют наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда и собственники жилых помещений частного жилищного фонда, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, освободившаяся изолированная жилая комната предоставляется проживающему в квартире нанимателю по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, не нуждающемуся в улучшении жилищных условий, по его письменному заявлению с учетом даты подачи такого заявления.

Если в квартире отсутствуют наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда и собственники жилых помещений частного жилищного фонда, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а также наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, не нуждающиеся в улучшении жилищных условий, освободившаяся изолированная жилая комната предоставляется по договору купли-продажи проживающему в квартире собственнику жилого помещения частного жилищного фонда, не нуждающемуся в улучшении жилищных условий, по его письменному заявлению с учетом даты подачи такого заявления.

-------------------------------------------------------

Вместе с тем, действующее жилищное законодательство содержит и нормы, допускающие сохранение порядка коммунального заселения квартир.

Так, согласно статье 61 ЖК РБ совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения, либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающее требованиям Кодекса. Такие ситуации зачастую возникают в случаях, когда совершеннолетние дети образуют свои семьи и им выделяются в пользование (при наличии такой возможности) отдельные изолированные комнаты в квартире родителей.

На практике допускаются и иные случаи, когда исходя из сложившихся конкретных условий становится возможным отступление от принципа – отдельная квартира на семью. Например, при выселении граждан в случае признания договора найма жилого помещения недействительным (статья 72 ЖК РБ) им может быть предоставлена и не отдельная квартира, если они ранее не пользовались таковой. Изолированное жилое помещение в квартире может быть предоставлено и гражданам, выселяемым из общежития в случае сноса дома, в котором оно расположено, или переоборудования этого жилого дома в нежилой, а также, если жилой дом грозит обвалом (статья 98 ЖК РБ).

Коммунальное заселение может сохраняться и при обмене жилыми помещениями. В соответствии с пунктом 4 Правил обмена жилыми помещениями государственного жилищного фонда в Республике Беларусь (утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 г. №1191 с последующими дополнениями и изменениями) предметом обмена может быть, в частности, отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. №3 если спор об обмене жилыми помещениями возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, то отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в изолированную комнату в квартире, где проживают несколько нанимателей, не является основанием для отказа в удовлетворении иска о принудительном обмене, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица уже фактически не пользуются отдельной квартирой.

Способствуют увеличению количества семей, проживающих на условиях «коммунального» заселения и нормы, предусмотренные статьями 117 и 119 ЖК РБ (о порядке пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, и его разделе).

По указанным нормам пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, производится по согласию всех участников общей долевой собственности. Если согласие о порядке пользования жилым помещением не достигнуто, то каждый из участников общей долевой собственности вправе требовать в судебном порядке выделения ему в пользование изолированной жилой комнаты.

В случае раздела жилого помещения находящегося в собственности граждан (в том числе и в многоквартирных жилых домах) при отсутствии технической возможности на переустройство и перепланировку жилое помещение может быть разделено по требованию собственников с выделением им в пользование изолированных жилых комнат.

Согласно пунктам 33 – 36 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. №3 гражданин, которому принадлежит доля в праве общей собственности на жилое помещение, может требовать установления порядка пользования этим жилым помещением (статья 117 ЖК РБ). Такие требования могут быть удовлетворены, если имеется возможность выделить гражданину в пользование изолированную жилую комнату (или несколько комнат) в жилом помещении. При установлении порядка пользования жилым помещением выделяемая в пользование изолированная жилая комната (комнаты) может и не соответствовать доле гражданина в общей собственности на жилое помещение.

Установления порядка пользования жилым помещением вправе требовать также члены семьи собственника, проживающие совместно с ним и в соответствии с частью 1 статьи 116 ЖК РБ имеющие наравне с собственником право пользования жилым помещением.

Выделенная в пользование собственника, члена его семьи изолированная жилая комната (комнаты) отчуждению, обмену не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 119 ЖК РБ собственники жилого помещения при наличии технической возможности и разрешения местного исполнительного и распорядительного органа на переустройство и перепланировку жилого помещения вправе по взаимному согласию произвести раздел жилого помещения с образованием двух и более отдельных жилых помещений (квартир).

При разрешении споров о разделе жилых помещений по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 119 ЖК РБ, суды получают заключение строительно-технической экспертизы о наличии технической возможности такого раздела, а также предлагают истцам представить решение местных исполнительных и распорядительных органов о разрешении на переустройство, перепланировку жилого помещения. Отказ названных органов в таком разрешении является основанием к отказу в иске о разделе жилого помещения.

При отсутствии технической возможности на переустройство и перепланировку жилого помещения собственник вправе требовать раздела жилого помещения с выделением ему изолированных жилых комнат (часть 2 статьи 119 ЖК РБ).

При таком разделе право общей собственности на жилые комнаты прекращается, изолированные жилые комнаты выделяются гражданам на праве собственности, а подсобные помещения остаются в общей долевой собственности. Если выделяемая собственнику изолированная жилая комната (комнаты) и доля в подсобных помещениях не соответствует его идеальной доле в праве общей собственности на жилое помещение, суд при вынесении решения должен обсудить вопрос об изменении долей участников долевой собственности на жилое помещение и о денежной компенсации за несоответствие долей.

Собственник жилого помещения вправе распорядиться изолированной жилой комнатой, выделенной ему в собственность при разделе жилого помещения, по собственному усмотрению, в том числе передать по договору мены, купли-продажи и т.д.

В связи с тем, что при таком разделе сохраняется право общей долевой собственности на подсобные помещения, при заключении договора купли-продажи должны быть соблюдены требования статьи 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности.

Дальнейшее совершенствование законодательства с целью создания дополнительных возможностей для ускорения расселения граждан, проживающих в коммунальных квартирах, может быть осуществлено с принятием новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь, что будет способствовать реализации их права на отдельное жилище и нормальные условия проживания.