7 мифов о кризисе на рынке недвижимости Беларуси

Падение спроса на коммерческое жилье в Беларуси оказалось одним из самых серьезных за последнее десятилетие. Цены на квартиры, на протяжении последних нескольких лет неизменно ползущие вверх, упали с конца прошлого года более чем на 40%, причем это коснулось как первичного рынка, так и «вторички». С одной стороны, снижение стоимости «квадрата» для многих приблизило перспективу решения квартирного вопроса, с другой – динамика продаж все еще оставляет желать лучшего. Если же учесть практически полную остановку жилищного кредитования для ненуждающихся, сценарий выхода из сложившейся ситуации выглядит весьма туманным, вызывая немало споров и дискуссий. Мы подготовили 7 мифов, связанных с кризисом на рынке недвижимости.

Миф 1: «Строительство коммерческого жилья остановится»

Страхи, касающиеся того, что частные застройщики прекратят реализацию проектов и «заморозят» стройки, на деле оказываются изрядно преувеличенными. Ведь остановить строительство, сродни тому, как признаться в собственной несостоятельности. Кроме того, заморозить проект застройщику обойдется намного дороже, чем, скрипя зубами, довести его до логического завершения: мало того, что придется успокаивать дольщиков и экстренными мерами спасать собственную репутацию, так еще потребуется выплатить городским властям штрафные санкции.

В отличие от российского рынка, где приостановлено более 40% проектов, в Беларуси строительство ведется если не прежними, то уж точно не «кризисными» темпами. Зато уместны опасения, связанные с судьбой будущих проектов – из числа тех, на которые не получены разрешения от городских властей. По нашим данным, отдельные компании, действительно, не спешат с оформлением прав, предпочитая потянуть время. С другой стороны, отказы от будущих строек едва ли назовешь массовыми. Тем более, что некоторые застройщики набрали проектов вплоть до 2011-2012 годов, поэтому какого-то «ледникового периода» в сфере строительства коммерческого жилья пока не предвидится.

Перспектива «переждать кризис» может заинтересовать разве что мелких застройщиков, серьезно обжегшихся на падении рынка и разочаровавшихся в бизнесе. Что касается крупных строительных компаний, совмещающих функции застройщика, генподрядчика и зачастую даже проектировщика, то для них отказ от реализации новых проектов может привести к потере работников и простою техники. Чтобы не потерять штат и не развалить компанию, необходимо постоянно «держать ритм»: так, крупные застройщики возводят одновременно несколько зданий, перемещая подъемные краны и работников с одного объекта на другой.

Кроме того, в настоящее время сложились наилучшие условия для начала строительства: низкие цены на стройматериалы, отсутствие «очередей» на площадки и аренду техники, большая свобода выбора подрядных и проектных организаций – все это значительно «облегчает» строительную смету. В итоге себестоимость строительства оказывается на порядок ниже той, которая актуальна для объекта, возводить который начали год тому назад. А низкая себестоимость, в свою очередь, позволяет продать квартиры будущим жильцам на куда более выгодных для них условиях.

Миф 2: «Цены на жилье, достигнув «дна», прекратят снижаться»

Достижение ценового «дна», по мнению многих экспертов, ознаменует стабилизацию цен на рынке недвижимости, вследствие чего они потихоньку поползут вверх. Однако на самом деле цены прекратят снижаться не тогда, когда достигнут мифического «дна», а когда на жилье вернется платежеспособный спрос, хотя бы на йоту сравнимый с тем, что был на рынке в сентябре-октябре прошлого года. Помимо этого, «встречное движение» может быть вызвано сужением самого рынка, то есть сокращением числа представленных на нем предложений.

Что касается предельной планки, ниже которой застройщики никогда не будут реализовывать жилье или расставаться с правами на строящиеся объекты, то здесь единого правила быть не может. Для одних строительных компаний – это $900 за жилой «квадрат», для других – $800, для третьих – и вовсе $700. Причем отдельные застройщики, по их собственному признанию, этой планки уже достигли (прежде всего, если говорить о кураторах «долгостроев»), что, впрочем, нисколько не мешает рынку каждый месяц сбавлять с «квадрата» в среднем около $30-50.

Каждый, как известно, исходит из своих интересов. Одни (покупатели) ожидают дальнейшего падения цен, другие (застройщики и продавцы) – их стабилизации. А вот, в какой точке интересы обеих сторон совпадут, судить сегодня трудно. По крайней мере, маловероятно, что сезонное «потепление», которое ожидают в октябре этого года, сможет существенно повлиять на текущую ситуацию.

Миф 3: «Льготные кредиты «вытянут» сегмент коммерческого жилья»

Решение Мингорисполкома №101, позволившее нуждающимся в улучшении жилищных условий получить льготный кредит вне порядка очередности, действительно, вызвало нешуточный ажиотаж. В первые месяцы после вступления в силу документа офисы компаний-застройщиков заполонили семьи, планирующие решить квартирный вопрос за счет дешевых кредитов. Однако, несмотря на то, что в течение этого лета «льготники» заключили завидное число сделок с застройщиками, этого оказалось определенно недостаточно, чтобы «оживить» рынок.

При этом далеко не все коммерческие застройщики решили сделать ставку на нуждающихся: как-никак перспектива 5-процентной рентабельности сдерживает бизнесменов. Кроме того, трудности возникают и у самих «льготников». Поскольку кредит выдается, исходя из нормативной стоимости жилья, оставшуюся разницу (а она в отдельных случаях может равняться сумме кредита) придется достать из личных закромов. Поэтому большинство семей, скопивших сбережения, уже поспешили заключить договора долевого строительства; остальным же приходится надеяться на то, что правительство компенсирует разницу очередными кредитами.

Вот и получается, что, несмотря на дешевые кредиты, «льготники» не способны восполнить частным застройщикам дефицит клиентов. Одним из действенных механизмов может стать система ипотечного кредитования. Однако пока этот институт в Беларуси не работает, и, похоже, в ближайшем будущем эта «вершина» так и останется неприступнойитуация не св не изменитменится.

Миф 4: «Застройщики продолжают получать высокие прибыли с проектов»

Времена, когда застройщики получали высокие – зачастую даже необоснованные – прибыли, по всей видимости, остались в прошлом. Сегодня рентабельность строительных проектов в сфере коммерческого жилья в редких случаях превышает 10%. Нынче для застройщика куда важнее думать не о том, как заработать, а о том, как сохранить. Как известно, не потерять в условиях кризиса, сродни тому, как приумножить в обычное время.

Чтобы привлечь клиентов, застройщикам приходится прибегать к всевозможным скидкам, акциям и рекламным кампаниям. То, что раньше продавалось без особых проблем, сегодня требует немалых усилий. Однако большие потери строительных организаций вызваны не столько расходами, связанными с поиском и привлечением дольщиков, сколько высокими процентными ставками по кредитам. Ведь при возведении жилого комплекса начальные инвестиции застройщик должен выискать самостоятельно – одними амбициями дольщика не привлечь. Учитывая же, что большинство компаний сегодня не могут похвастаться большими объемами оборотных средств, роль коммерческих банков трудно недооценить.

Впрочем, есть поводы и для оптимизма: как уже отмечалось, в новых проектах учитывается скорректированная стоимость квадратного метра жилья. Одни строительные организации отказываются от застекленных лоджий, другие – от финских лифтов, третьи – от дорогих батарей. В идеале снизить себестоимость строительства должны новые технологии строительства. Однако пока каждый экономит, как умеет.

Миф 5: «При избытке предложений «хрущевки» не пользуются спросом»

Казалось бы, перспектива переехать в столичную «хрущевку» способна отпугнуть любого белоруса. Однако малогабаритное жилье все еще пользуется спросом. Причем в условиях кризиса интерес к нему не только не снизился, но и, наоборот, возрос. Так, около 30% квартир, проданных в Минске в июле этого года, имели площади до 40 квадратных метров.

И хотя более просторные квартиры в новостройках представляют для покупателей куда больший интерес, «малогабаритки» привлекают покупателей своей доступностью. Небольшие размеры «хрущевок» и невысокая стоимость квадратного метра, устанавливаемая владельцами этих квартир, благоприятно влияет на динамику их продаж.

И пусть через несколько месяцев такая квартира будет стоить на порядок ниже, чем жилье в новом жилом комплексе, для многих белорусов это – одна из немногих возможностей решить свой жилищный вопрос. Тем более, что если раньше многие рассчитывали на то, что часть стоимости будущей квартиры удастся погасить за счет банковского кредита, то сейчас остается уповать только на толщину своего «кошелька». Как результат, многим потребителям пришлось отказаться от идеи приобретения просторных апартаментов и сделать выбор в пользу небольшого и компактного жилья.

Миф 6: «Загородная недвижимость в меньшей степени пострадала от кризиса»

Коттеджи и дачи пострадали от кризиса на рынке недвижимости даже больше, чем столичное жилье. Цены на отдельные объекты загородной недвижимости упали более чем в два раза. В настоящее время владельцы коттеджей с трудом находят покупателей даже на дома, расположенные в известных поселках, вроде Тарасово, Боровляны или Дроздово.

Причем продать загородный дом не всегда удается даже по низкой цене. Поскольку количество предложений на рынке довольно велико, а четкой шкалы оценки загородной недвижимости в Беларуси не существует, определить реальную стоимость объекта довольно проблематично.

Так как спрос на загородную недвижимость оставался этим летом крайне невысоким, цены падали довольно быстро. Помимо этого, определенную роль сыграло и усиление конкуренции в сегменте загородной недвижимости, что отчасти связано с поселками таунхаусов, которые сейчас возводят под Минском несколько белорусских компаний. Культура загородной жизни в Беларуси только начинает формироваться, а в условиях кризиса потребитель весьма неохотно соглашается на что-то новое.

Миф 7: «Дешевые квартиры на первичном рынке скупают инвесторы»

Слухи о том, что недорогие квартиры скупают инвесторы или – и того хуже – спекулянты, нередко доносит «сарафанное радио». Однако среди покупателей жилья инвесторов как таковых можно пересчитать по пальцам. Квартиры по большей части покупают и строят либо «льготники», либо семьи, планирующие переехать в более просторные апартаменты или же, наоборот, разменять квартиру на несколько небольших объектов.

Правда, в последнее время возросло число сделок, где покупателями выступали приезжие из областных и районных центров, что можно связать с прошедшей в стране вступительной кампанией. И все же большинство сделок (около 80%) в настоящее время приходится на «цепочки», в которых участвует сразу несколько квартир.

За последние полгода инвестиционная привлекательность жилья упала настолько, что вкладывать в недвижимость сейчас решаются лишь единицы. И хотя через несколько лет приобретенные в условиях кризиса квартиры могут серьезно подорожать, к подобным «пророчествам» инвесторы относятся весьма настороженно. Может, оно и к лучшему: ведь как бы не пытались подсчитать рыночную стоимость жилья, тепло домашнего очага и ощущение уюта никакими инвестициями не измеришь.