Глобальное уплотнение

Мировой рынок недвижимости продолжает «уплотняться»: несмотря на ожидания аналитиков о грядущем возврате спроса на офисы и жильё, рядовые покупатели, равно как и инвесторы, весьма неохотно вкладывают деньги даже в перспективные объекты. Правда, низкие цены, дешёвые ипотечные кредиты, выдаваемые во многих странах мира, и всевозможные жилищные программы всё же дают определённые результаты: так, отдельные государства уже ощутили на себе первые признаки «обратного течения».

Избирательное «потепление»

Небольшое потепление на рынках недвижимости почувствовали лишь несколько стран – прежде всего, те государства, интерес к инвестированию в которые проявляют иностранцы. Среди таковых – Великобритания, США и Малайзия. В частности, в Лондоне на протяжении трёх месяцев продавцов и застройщиков недвижимости радовал сегмент премиум-класса, что отчасти связано с низкими (по сравнению с прошлыми годами) ценами на объекты и сравнительно невысокими процентными ставками по ипотеке. Схожая ситуация наблюдается в Малайзии, жильё в которой приобретают инвесторы из стран Юго-Восточной Азии.

В целом, спрос на недвижимость за рубежом подогревается двумя факторами: активностью застройщиков (причём сохраняется правило: чем больше строят, тем меньше покупают) и успехами властей в преодолении последствий глобального кризиса. Поэтому, помимо сводных таблиц, демонстрирующих цены на квадратный метр в разных районах города, любой уважающий себя инвестор не преминёт узнать и о динамике роста (или падения) ВВП страны.

Кроме того, инвесторы любят слово «эксклюзивный», поэтому жильё в городах с ограниченным пространством, пользуются большей популярностью. Так, апартаменты в Монако уже несколько месяцев удерживают высокие позиции, сохраняя за собой статус самых дорогих на планете. Связано это с тем, что в крошечном княжестве количество строительных проектов можно пересчитать по пальцам, да и местная атмосфера заставляет состоятельных сибаритов глубже залезть в личные закрома. Стоимость квадратного метра жилья в Монако в зависимости от комплекса и улицы, на которой он расположен, начинается с $21 тысячи и достигает $50 тысяч.

Унесённые страхом

Среди лидеров падения остается испанский рынок. По данным Spanish Property Insight, за первое полугодие продажи недвижимости в Испании снизились на 36%, причём больше всего упала покупательская активность на Балеарских островах – на 48%. Правда, в июне, по сравнению с маем, объёмы продаж поползли вверх, увеличившись на 4%. И всё же темпы реализации жилья остаются крайне низкими, и это закономерно отражается на строительной отрасли. Так, крупнейшие застройщики страны решили временно отказаться от реализации большинства проектов, ограничившись возведением социального жилья.

Улучшить ситуацию должны были зарубежные инвесторы, активность которых возрастает в летний сезон. Однако резкое падение цен на жильё и туманная перспектива будущего роста отпугнула иностранцев. Помимо этого, многие инвесторы отказались от поездки в Испанию, опасаясь вируса «свиного гриппа» А\H1N1.

Между тем, интерес к покупке квартир и таунхаусов в Испании пока сохраняется: популярны, прежде всего, курортные апартаменты и квартиры в крупных городах. Например, российские инвесторы, воодушевленные возможностью отправить детей на учебу за границу, присматриваются к квартирам вблизи известных университетов. Особый интерес вызывает жильё, конфискованное у нерадивых заёмщиков: величина скидки здесь может достигать половины первоначальной суммы.

А вот в Великобритании недвижимость, напротив, слегка подорожала. По данным Nationwide Building Society, за последние месяцы стоимость дома в Англии выросла на 2,6%, правда, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, жильё всё же потеряло в цене – в среднем на 6%. Если же верить аналитикам из компании Halifax, в июле британская недвижимость подорожала на 1,1%. Правда, по сравнению с летом прошлого года, жильё обесценилось на 12%. Кроме того, рост цен характерен в большей степени для столицы и юго-восточной части страны, в то время как жильё в других местах все еще находится «под давлением».

Причина долгожданного успеха кроется в активизации ипотечного кредитования. Только за июнь на Британских островах выдали 45 тысяч кредитов, что на 23% больше, чем в мае. Власти пытаются вернуть интерес британцев к покупке жилья, завлекая будущих владельцев низкими процентными ставками, которые снизились за последнее время с 6% до 4,5% годовых. Правда, первые ростки могут «засохнуть» уже в начале следующего года, когда на рынок вернутся продавцы и спекулянты: по данным Королевского общества оценщиков, в 2010 году цены на жильё могут упасть на 5%. Впрочем, всё не в последнюю очередь будет зависеть от состояния британской экономики.

Взлёты и падения

Первые признаки восстановления рынка недвижимости появились и в США. Так, в более чем половине американских штатов выросло число сделок с недвижимостью, а падение цен на жилье замедлилось впервые за последние несколько лет. В июне объёмы продаж увеличились на 3,8%, по сравнению с маем. Впрочем, как отмечают эксперты, рынок ещё не достиг ценового «дна»: средняя стоимость объекта жилой недвижимости опустилась до $186 тысяч, продолжая снижаться.

С другой стороны, низкие цены на жильё и высокие скидки (каждый четвёртый дом продается с дисконтом), а также улучшение условий получения ипотечных кредитов вселяют надежды в будущее рынка недвижимости. Препятствуют стабилизации рынка проблемы с отчужденной недвижимостью. Существенная часть «банковских» объектов расположена во Флориде: чтобы избавиться от домов и квартир, ипотечные агентства идут на значительные уступки, что, несомненно, привлекает иностранных инвесторов.

Рынок недвижимости Дубая, ощутивший последствия глобального кризиса в начале этого года, сегодня переживает далеко не лучшие времена. Количество заключаемых на рынке сделок снижается с каждым месяцем, а цены продолжают ползти вниз. Больше всего страдает сегмент долевого строительства, в то время как интерес к готовым объектам постепенно возвращается. Всего же, по данным агентства Colliers International, цены на жильё в Дубае за первое полугодие этого года снизились на 50%, что сильно ударило по девелоперским компаниям.

Не радужные перспективы и у болгарского рынка. Число сделок с недвижимостью в этой стране за первое полугодие уменьшилось почти на треть, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причём наибольшее падение пришлось на такие крупные города, как София, Боровец и Варна. Падает интерес и к сегменту курортной недвижимости, «перегретом» еще в позапрошлом году. Покупатели ожидают дальнейшего падения цен, а местные застройщики неохотно приступают к новым проектам. Сотрудники Национального статистического института Болгарии и вовсе напророчили 25-процентное снижение числа новостроек в стране по итогам года.

Весьма ощутимым оказалось падение рынков недвижимости стран Прибалтики. Так, в Латвии цены на жильё с начала года снизились на 47%, а за два последних года – на 70%, опустившись ниже отметки в €500. По оценкам экспертов, в следующие месяцы жильё будет обесцениваться на 2-3%. Крайне низкая активность покупателей отразилась и на настроениях застройщиков: за первого полугодие этого года количество разрешений на строительство в стране уменьшилось на 41%.

Литовский рынок недвижимости также продолжает падение: во втором квартале цены упали на 9%, за два последних года – на более чем 30%, а количество сделок уменьшилось в два раза. В условиях, когда количество предложений значительно превышает величину спроса, строительные компании отказываются от реализации будущих проектов.

А вот эстонский рынок недвижимости оказался в более выгодном положении: во втором квартале этого года объёмы продаж увеличились на 8,5%. В то же время, в первом полугодии количество сделок с недвижимостью снизилось на 30%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Поэтому говорить о каком-то восстановлении рынка ещё преждевременно.

Туманная перспектива

Российский рынок и вовсе далек от восстановления. С начала года цены на жильё в стране-соседке упали в среднем на 15% (в отдельных городах – на 30%). Российские застройщики снижают объёмы строительства и не спешат с новыми проектами. По данным Ассоциации строителей России, в этом году в стране будет построено 53 миллиона жилых «квадратов», что примерно на 28% меньше запланированного объема. Причем большая часть строек, как заверяют эксперты, находится в замороженном состоянии. В сложившейся ситуации в качестве спасательного круга могут выступить жилищные программы: по словам премьер-министра России Владимира Путина, стоимость квартиры эконом-класса не должна превышать 30 тысяч рублей.

В Беларуси цены на коммерческое жильё за первое полугодие этого года упали на более чем 40% – с $1800-2000 до $1000-1200 за «квадрат». Причем если зимой и весной цены снижались стремительно, то сегодня темпы падения замедлились. Цены на первичном рынке постепенно стабилизируются в районе $900-1200 за «квадрат»: к застройщикам, опустившим цены до (или ниже) психологической отметки в $1000 за квадратный метр, подтягиваются другие организации.

Формирование цены на «вторичке» сегодня тесно связано с ситуацией на рынке долевого строительства: поскольку на рынке представлено немало привлекательных предложений среди новостроек, для того, чтобы клиент приобрёл старую квартиру, нужны дополнительные стимулы, прежде всего – ценовые. Поэтому окончательная цена квартиры выясняется в ходе торгов, а размер дисконта может достигать 20%.

Надежды на улучшение ситуации с продажами недвижимости у представителей белорусского рынка связаны с первым кварталом следующего года. Такого же прогноза придерживаются и зарубежные аналитики, рассуждая о сроках восстановления своих национальных рынков. Пока же «уплотнения» не избежать: для одних оно сопряжено с уменьшением числа игроков на рынке, для других – сокращением числа новых проектов, для третьих – «дырой» в кошельке. Каждый, как ни странно, ощущает его по-своему.