Новые рубежи

Стоимость коммерческого жилья в столице достигла психологической отметки: на рынке недвижимости появились проекты долевого строительства, квадратный метр в которых оценивается в $1000. Если скорость падения цен сохранится, то примерно через полгода жилищный сектор рискует приблизиться к новому ожидаемому многими потенциальными клиентами рубежу – $800-900 за жилой «квадрат». Впрочем, в этом случае частным застройщикам придется радикально пересмотреть строительные сметы. Снижать себестоимость придется как за счет более гибких договоров с подрядными организациями и поставщиками стройматериалов, так и благодаря диверсификации источников финансирования. Директор агентства недвижимости «АтолИнвест» Алексей Юркевич полагает, что сложившаяся ситуация станет для всех застройщиков коммерческого жилья своего рода проверкой на прочность.

- Какая ситуация на рынке недвижимости наблюдается в апреле этого года?

- В начале апреля стало окончательно ясно, что первичный рынок полностью определяет стоимость квадратного метра на рынке недвижимости, в том числе и на «вторичке». К такой ситуации привело то, что застройщики коммерческого жилья начали вести ожесточенную борьбу за каждого потенциального дольщика.

Конкуренция на «первичке» и стимулировала снижение цен на жилье. Отдельные организации сегодня готовы продавать квартиры по ценам, вплотную приблизившимся к себестоимости строительства, а многие стройки идут под девизом «Не заработай, а дострой!». На данный момент основная задача для застройщика – вернуть средства, которые были изначально потрачены на стройплощадку, проектирование и возведение объекта. Так, в новом микрорайоне «Дружба» участие в проекте долевого строительства обойдется в $1000 за квадратный метр – по моим оценкам, эта цена близка к себестоимости. В целом же, строительная отрасль переживает не лучшие времена.

- Получается, что для дальнейшего снижения цен, необходимо уменьшать затраты на строительство. Справляются ли с этой задачей частные застройщики?

- В Беларуси эти процессы идут более медленными темпами, чем, скажем, в зарубежных странах. Однако в условиях глобального кризиса как государственным органам, так и застройщикам придется искать возможности снижения себестоимости строительства, иначе закономерно возникнут трудности с реализацией проектов.

Стоит отметить, строительный рынок Беларуси реагирует на мировые тенденции с небольшим опозданием. Для сравнения, литовский рынок является куда более динамичным: несмотря на то, что балтийские застройщики испытывают большие трудности, чем наши компании, они быстрее реагируют на изменения, происходящие на рынке. Тем самым их объекты обладают большей инвестиционной привлекательностью.

И все же тот компромисс, на который были вынуждены пойти минские застройщики, сбросив стоимость квадратного метра до $1000-1500, начинает приносить свои плоды: постепенно рынок начинает оживляться. Что интересно, психологическая планка в $1000 сегодня действительно помогает привлечь новых дольщиков. Иными словами, если застройщик сегодня сбросит стоимость квадратного метра до этой отметки, то уже завтра он заметит существенное увеличение числа обращений.

Усиливают активность на рынке и решения городских властей. Так, за март текущего года только через наше агентство прошло около 5 тысяч клиентов, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Всему виной решение Мингорисполкома №101, предусматривающее, что «очередник» сможет получить льготный кредит вне очереди. И хотя банки пока неохотно кредитуют население, ссылаясь на предшествующий президентский указ №185, в ближайшее время, по словам представителей мэрии, этот вопрос будет улажен.

Что немаловажно, сегодня компании-застройщики полным ходом пересматривают подрядные договора. Те организации, которые не решатся на этот шаг, рискуют строить себе в убыток. Прецеденты, когда пересматривались цены строительства, уже были, поэтому строить дешевле не только можно, но и нужно.

По моему мнению, многие стройки в Минске могут оказаться убыточными. Причем в более тяжелом положении окажутся застройщики проектов, «завязанных» на дольщиках. Дело в том, что когда ты имеешь дело с кредитными деньгами, у тебя нет острой необходимости в постоянном поиске инвестиций для продолжения строительных работ.

- Однако есть и другая сторона: пока ты полностью реализуешь квартиры, величина выплат по кредиту существенно возрастет. Не лучше ли эту разницу предоставить дольщику?

- С этим можно поспорить. Хоть застройщик и теряет деньги, затягивая сроки возврата заемных средств, но зато он не обременен обязательствами перед дольщиками. Стоит отметить, что сегодня невозможно полностью построить объект за счет средств дольщиков. Так или иначе, застройщику придется привлекать банковский кредит для того, чтобы начать реализацию проекта.

Безусловно, можно продавать по себестоимости, и тогда дольщики принесут деньги даже на начальных стадиях строительства. Однако в этом случае любые форс-мажорные ситуации могут негативно отразиться на судьбе проекта. Какие-то финансовые запасы на непредвиденные ситуации все равно следует предусматривать. Кроме того, головной болью для застройщика, строящего объект исключительно за счет сбережений соинвесторов, является срок ввода объекта в эксплуатацию. Ведь ни одна компания сегодня не может гарантировать, что дольщики обеспечат систематичное финансирование стройки.

А вот организации, которые открыли кредитную линию, могут быть уверенными в том, что дом будет построен вовремя. Соответственно, и соинвесторы, вступившие в проект на той или иной стадии, будут спать спокойно, зная, что в указанный срок они отпразднуют новоселье.

Может быть, кредитные средства – и не лучший источник финансирования, но они являются залогом того, что проект будет реализован в кратчайшие сроки. Поэтому отказываться от них даже в сегодняшних условиях, когда процентные ставки крайне высоки, неуместно.

- Слон или моська: кому легче пережить кризис – крупным компаниям-застройщикам или небольшим организациям?

- Крупным застройщикам пережить кризис легче, поскольку они одновременно возводят несколько домов, следовательно, имеют возможность оперировать большим потоком денежных средств и направлять свободные ресурсы в те стройки, где в этом есть наибольшая необходимость.

В любой кризисной ситуации на первое место выходит конкуренция. Тот, кто способен оперативно перестраиваться, кто понимает, что строить надо быстрее, в первую очередь найдет путь выхода из кризиса.

И хотя компаниям придется забыть о высокой прибыли, но зато они смогут сохранить место на рынке, собственное имя и доверие потребителей. А эти факторы не в последнюю очередь определяют успешность организации. Когда закончится мировой кризис, застройщики, показавшие себя с лучшей стороны и доказавшие, что способны выполнять свои обязательства, окажутся в более выгодном положении.

- Какие признаки указывают на то, что застройщик планирует уложиться в сроки, и дольщикам не о чем волноваться?

- Будущим дольщикам я бы порекомендовал обращать внимание на имидж застройщика. Репутация в строительной отрасли играет решающую роль, поскольку имея дело с объектами недвижимости, риски довольно велики. На мой взгляд, лучше обратиться в проверенную компанию, о которой все знают, чем испытывать судьбу с мелкими и малоизвестными заказчиками.

Следующий критерий – степень готовности объекта. Иногда достаточно посетить строительную площадку и увидеть все своими глазами. Если объект возводится в три смены, то это, безусловно, свидетельствует о серьезности застройщика.

Кроме того, немаловажным фактором являются сложившиеся у организации отношения с банком: как уже упоминалось, если у застройщика есть кредитная история – есть и уверенность в своевременном завершении проекта. В случаях, когда банк вложил в стройку не один миллион долларов, он не в меньшей степени, чем дольщик, заинтересован в том, чтобы довести ее до конца.

- Существует ли информация о том, что отдельные застройщики «замораживают» проекты или уходят с рынка?

- По моим данным, есть отказы от строительных площадок в Мингорисполкоме. То есть отдельные застройщики сегодня отказываются от реализации будущих проектов. Что касается «замораживания» уже реализуемых проектов, то пока с такими случаями я не сталкивался. Следует понимать, что остановка реализации проекта – это крайний случай. Если застройщик решается на это, то дела у компании обстоят хуже некуда.

Сегодня ведь достаточно того, чтобы на стройке перестал крутиться подъемный кран, и застройщик уже ничего не продаст, более того, дольщики начнут всерьез волноваться. Напомню, что по нашему законодательству договор долевого участия в любой момент может быть расторгнут по заявлению дольщика. Так что остановку строительства можно прировнять к ситуации банкротства компании. И застройщики это хорошо понимают.

- И все же каждый пытается найти «тихую гавань». Ситуация на рынке коммерческой недвижимости мало чем отличается от того, что происходит в жилищном секторе?

-  Рынок коммерческой недвижимости также переживает трудные времена, причем представленные на нем компании дожидаются лучших времен. До того, как наступили кризисные явления, наблюдалось бурное развитие офисного сектора, и все аналитики связывали это с низким предложением на нежилые объекты.

Однако сегодня ситуация изменилась. Финансовые ресурсы, на которые рассчитывали застройщики коммерческой недвижимости, оказались им недоступны. На данный момент цена квадратного метра в минских офисах колеблется от $1600 до $3000 с учетом отделки и НДС. Причем в каждом конкретном случае строительные организации отталкиваются от сложившихся отношений с соинвесторами.

Чаще всего для офисной недвижимости актуальна договорная стоимость, зависящая от многих условий. В частности, тому, кто готов платить на условиях полной предоплаты, устанавливается одна цена, кто берет рассрочку – другая. Что касается обозримого будущего, то судьба крупных инвестиционных проектов под большим вопросом.

- Что, по вашему мнению, будет определять тенденции на рынке недвижимости в этом году?

- Ситуация на строительном рынке будет зависеть от того, как долго будет длиться глобальный финансово-экономический кризис. Пока не повысится платежеспособность потребителей, вкладывать деньги в недвижимость будут лишь единицы. Поэтому в сложившейся ситуации застройщикам нужно достаточно осторожно подходить к политике ценообразования, реально оценивать свои возможности.

Если какой-то застройщик на территории Беларуси не сможет построить объект и выполнить свои обязательства перед дольщиками, то вернуться на рынок ему уже никто не даст. В то же время, как только произойдут сдвиги в экономике и увеличатся темпы роста товарооборота, повысятся доходы населения, следовательно, получит импульс и строительная отрасль. В современном мире все взаимосвязано – по сути, банальная истина, забывать о которой опрометчиво.