Ипотека под микроскопом

Время – понятие растяжимое, вот только «растягивать» его нужно осторожно. После того, как в июне прошлого года был принят закон «Об ипотеке», появление ипотечного рынка, казалось, не за горами. Однако развитие системы ипотечного кредитования оказалось не таким быстрым, как бы того хотелось. Тому есть свое объяснение: внес свои коррективы глобальный финансово-экономический кризис, начавшийся, как ни странно, с краха и последующей национализации американских ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac. Неудивительно, что формирование ипотечного рынка в нашей стране если и не приостановилось, то уж происходит без особой спешки. Впрочем, актуальность в этом институте сегодня нисколько не уменьшилась, ведь для большинства белорусов ипотечное кредитование – одна из возможностей улучшить свои жилищные условия. Первый заместитель министра экономики Петр Жабко рассказал нам, в чем уникальность белорусского закона, какую пользу принесет система ипотеки и может ли космический объект выступать в качестве залога.

- Петр Константинович, какие цели преследует закон «Об ипотеке»? Какова его практическая ценность?

- Мировая практика показывает, что ипотека является одним из источников привлечения свободных денежных средств в экономику и, прежде всего, в строительную отрасль. Без долгосрочного ипотечного кредитования невозможно решить жилищную проблему большей части населения. Поэтому определяющая роль во всех современных долгосрочных системах жилищного финансирования принадлежит институту ипотеки. Разработка соответствующего нормативно-правового акта была одним из необходимых условий функционирования ипотечного кредитования.

Кроме того, постановлением Совета Министров от 7 августа 2001 года № 1173 «О создании системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь» была одобрена концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Беларуси, которая предусматривала разработку проектов важнейших нормативно-правовых актов, направленных на обеспечение эффективного развития системы ипотечного кредитования.

Что интересно, в статье 315 Гражданского кодекса прописано, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законодательными актами об ипотеке. Тем не менее, до вступления в силу закона «Об ипотеке» такого законодательного акта не существовало.

Таким образом, закон «Об ипотеке», принятый 20 июня 2008 года, заложил основу для развития ипотечного законодательства в стране и дополнил действующие формы финансирования жилищного строительства (льготное кредитование, долевое строительство и т.д.).

Его принятие расширило возможности приобретения жилья гражданами (без привлечения поручителей), создало базу для привлечения сбережений населения в жилищный сектор, дало основания для активизирования деятельности на рынке недвижимости. Кроме того, по моему мнению, оно окажет положительное влияние на развитие банковской деятельности.

- Мировой финансово-экономический кризис затронул, прежде всего, те страны, где была развита система ипотеки. В связи с этим, не потеряла ли актуальность идея ипотечного кредитования?

- Безусловно, мировой финансовый и экономический кризис затронул и нашу страну, более того, оказал влияние на развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Беларуси, но, на мой взгляд, как только ситуация в экономике улучшится, повысится платежеспособность населения, у банков появится больший объем долгосрочных ресурсов, актуальность ипотечного кредитования возрастет.

- Насколько безопасным с финансовой точки зрения будет происходить внедрение системы ипотеки на территории Беларуси?

- Полагаю, что внедрение системы ипотеки на территории нашей страны, особенно после выхода ее из под влияния мирового финансового и экономического кризиса, будет полезным и безопасным для экономики, так как ипотечное жилищное кредитование – это дополнительный источник привлечения свободных денежных средств, который впоследствии будет стимулировать развитие рынка недвижимости и финансового сектора экономики. При этом самое главное, что у граждан появится еще одна возможность улучшить свои жилищные условия.

- Как будет происходить постепенное формирование ипотечного рынка и привлечение к нему новых участников (ипотечного брокера, страховой компании, сервисного агента, оценочной компании)?

- В компетенцию Министерства экономики не входит регулирование данных вопросов, однако, по моему мнению, главную роль в формировании ипотечного рынка сыграют банки, которые и будут заниматься ипотечным кредитованием, определять уровень процентных ставок и сроки предоставления ипотечных кредитов. Практика покажет, каким именно субъектам стоит принимать участие в ипотечном жилищном кредитовании, а также в каком направлении его развивать.

Вместе с тем, начало развитию рынка ипотечного кредитования уже положено, и это связано не только с принятием самого закона, но и с разработкой других документов.

- Белорусский законопроект во многом схож с российским законом об ипотеке, принятым еще 24 июня 1997 года. В чем заключается его существенное отличие от российского аналога?

- При работе над проектом закона «Об ипотеке» белорусские законодатели опирались на уже сложившийся опыт в развитии ипотечного жилищного кредитования в других странах, в частности, в России, Украине и Германии. Однако белорусский закон, безусловно, имеет свою уникальность, которая направлена на применение его на территории нашей страны, в условиях действующего законодательства. Это касается, прежде всего, регулирования обращения закладной в электронном виде, а также норм, определяющих последующую ипотеку и механизм обращения взыскания на такую ипотеку.

- Как будут отличаться условия получения кредита в зависимости от предмета ипотеки (земельные участки, предприятия, жилье и т.д.)?

- Предметом ипотеки могут быть земельные участки, капитальные строения (здания и сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, предприятие как имущественный комплекс, жилые дома и квартиры. Все они имеют свои особенности, которые окажут влияние на получение кредита, поэтому многое будет зависеть от предмета ипотеки.

Например, с целью обеспечения своевременного возврата банковского кредита земельные участки могут быть заложены, только если находятся в собственности граждан или юридических лиц Республики Беларусь. Ипотека капитальных строений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, находящегося в частной собственности, на котором находится это здание или сооружение.

Ипотекой предприятия как имущественного комплекса может быть обеспечено обязательство, размер которого составляет не менее половины стоимости этого предприятия, а ипотека жилых домов и квартир предусматривается в отношении индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Причем ипотека жилья, находящегося в государственной собственности, не допускается.

Что немаловажно, конкретные условия получения кредита в зависимости от предмета ипотеки, а также определение его сроков и процентов по нему относится к компетенции банков, осуществляющих такое кредитование.

- В каких случаях допускается последующая ипотека?

- В соответствии со статьей 30 закона «Об ипотеке» имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть предоставлено в ипотеку в обеспечение исполнения другого обязательства того или иного должника тому или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке, и если по предшествующему договору об ипотеке не выдана закладная.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, такой договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

- Как на практике будет осуществляться страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке?

- Страхование имущества, заложенного по договору по ипотеке, будет осуществляться в соответствии с нормами законодательства, регулирующими страховую деятельность.

- Законом предусмотрена ипотека таких объектов, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Могли бы вы пояснить, что за случаи имеются в виду?

- Законодатель предусмотрел ипотеку указанных объектов для более полного развития ипотеки в Беларуси. Ипотека таких объектов может осуществляться их владельцем при необходимости получения ипотечного кредита. При этом может быть заложено судно, зарегистрированное в государственном реестре морских судов Республики Беларусь или судовой книге, или же строящееся судно, право собственности на которое зарегистрировано либо в вышеупомянутом реестре, либо в судовой книге. Стоит отметить, что на практике еще не встречались случаи ипотеки космических объектов.