Доказательство жизни

Опасения пессимистов о скором обвале рынка коммерческого жилья и массовой «консервации» строительных площадок оказались, к счастью, напрасными. Несмотря на падение платежеспособного спроса на рынке недвижимости, большинство частных застройщиков не стали сворачивать или «замораживать» строительство. Ведь такая антикризисная «передышка» могла стоить им не только репутации и ценных работников, но и стабильности.

Чтобы оставаться на плаву, руководители компаний вынуждены прибегать к различным способам финансирования: начиная с банковских кредитов и заканчивая бартерами. Правда, если привлекать инвестиции пока удается, то найти покупателей на жилье оказывается куда труднее. Директор строительной компании «Промекс» Равиль Мусин полагает, что для успешного развития отрасли застройщикам коммерческого жилья необходимо держать темп:

- Равиль Рауфович, как застройщики пытаются адаптироваться к изменившимся условиям на рынке?

- Застройщики используют любые возможности, чтобы продолжать строительство: кто-то берет банковские кредиты, у кого-то сложились хорошие отношения с поставщиками и подрядчиками. «Замораживать» проекты – не выход, тем более что от поведения заказчика зависят дольщики. Кроме того, есть городская программа жилищного строительства, в рамках которой организации, получившие разрешение на возведение объектов, должны укладываться в график. Все понимают, что эти задачи необходимо выполнять даже в условиях нынешней финансово-экономической нестабильности.

В сложившейся ситуации застройщикам необходимо предоставить больше свободы. Некоторые моменты необходимо ослабить, что может положительно сказаться на всей отрасли. По моему мнению, наилучшим регулятором является рынок. Застройщик, реализующий жилье выше рыночной стоимости, обречен на провал, поскольку не найдет клиентов. Организации у нас не настолько богатые, чтобы позволять себе держать квартиры пустыми. Да и строительный рынок в столице уже более-менее сформировался, среди застройщиков присутствует здоровая конкуренция.

- И все же как частные застройщики отреагировали на требование Президента страны реализовать до конца первого квартала этого года построенное ими коммерческое жилье?

- Когда руководитель страны делает такое заявление, значит, на то есть свои основания. В частности, это касается «долгостроев», то есть когда застройщик начал возводить объект, а через некоторое время остановил строительные работы.

Ответственные застройщики так не поступают, тем более что на одном доме они не останавливаются: пока достраивается один объект, кипит работа над следующим проектом. Такова мировая практика. У нас же отдельные застройщики полагают, что можно взять деньги у дольщиков и несколько месяцев ничего не делать. Многие не понимают, что чем быстрее строишь, тем больше зарабатываешь.

На рынке, к сожалению, есть застройщики-«однодневки» – это ни для кого не секрет. Они заинтересованы не в том, чтобы развивать строительный бизнес, а в том, чтобы как можно больше заработать. Это – неверный подход, из-за таких компаний теряется доверие к заказчикам и к самой модели долевого строительства.

Что касается серьезных компаний, то им держать построенные объекты не имеет смысла. Ведь лучше пойти навстречу покупателям и где-то сбросить цены, чтобы полученные средства пустить на новый проект. Не должно быть остановки, должна работать вся производственная цепочка. Кроме того, сегодня нет оснований для существования спекулятивных цен, так как никто не знает, какова будет завтра ситуация на рынке недвижимости.

Следует отметить, что в условиях неразберихи соинвесторы не будут вкладывать деньги на начальной стадии строительства жилья. Поэтому сегодня компания должна самостоятельно отыскать около миллиона долларов, чтобы запустить крупный проект. Как результат, на рынке будут работать организации, которые заинтересованы в том, чтобы отстаивать и завершать свои проекты. По моему мнению, хотя и медленнее, чем ранее, но застройщики будут развиваться.

Крупные компании обычно выполняют также функции проектировщика и генподрядчика. Им необходимо придерживаться существующего производственного цикла. Так, бетонщики, закончив работу, должны сразу переходить на новый объект. Иначе будет простой, а он, в свою очередь, грозит компании потерей не только денег, но и специалистов.

- Параллельно ведь надо стремиться и к снижению себестоимости строительства. Какими способами этого можно достичь?

- Способы могут быть различные, в частности, снижение цен на стройматериалы (цемент, арматуру, стекло), минимизация непроизводственных издержек и более эффективная организация строительного процесса. В целях снижения финансовых затрат, организация может прибегать к бартерным сделкам. Схема следующая: поставщик получает часть квартир в доме, застройщик – стройматериалы.

Помимо этого, существует такой способ привлечения денежных средств, как выпуск коммерческих облигаций, дающих право на покупку фиксированной площади будущей квартиры. Правда, пока такой механизм не получил развития в Беларуси.

Однако существуют и факторы, которые препятствуют снижению себестоимости строительства. Речь идет о том, что зачастую строить жилье приходится на земельных участках, где расположена подлежащая сносу ветхая застройка. Причем там может находиться не только частный сектор: нередко имеешь дело с морально и физически устаревшими государственными и ведомственными двухэтажными домами.

Отселение жильцов из домов, подлежащих сносу, – процесс долгий и утомительный: судебные процессы могут затянуть сроки строительства на  год и более. Приведу простой пример: на одной из стройплощадок необходимо отселить собственника одной из квартир – гражданина России, всячески отказывающегося от любых контактов. Учитывая отличия в законодательстве Беларуси и России, его отселение в судебном порядке продлится более года. Думаю, проблема отселения из домов, подлежащих сносу, должна обратить на себя пристальное внимание правительства и законодательных органов.

На мой взгляд, если процедуру переселения можно будет упростить и ускорить, у застройщиков появится возможность существенно снизить себестоимость строительства и, следовательно, продавать клиентам квартиры по более низким ценам. Как один из вариантов, власти города могли бы предоставить застройщикам площадки под строительство панельных домов, в которые бы можно было переселить жильцов, проживающих в ветхих строениях.

- Как вы заметили, одной из проблем, которая сегодня, правда, поднимается уже реже, являются необоснованные сроки строительства. Если за рубежом возведение каркасно-блочного дома занимает около 10-12 месяцев, то у нас может длиться годами. В чем, помимо проблем с отселением, заключается причина такой медлительности?

- Зачастую в этом вина не только застройщика. Практически любая компания зависит от расторопности проектировщиков, подрядчиков и поставщиков. Например, еще год назад наблюдался дефицит башенных кранов. Более того, надо было несколько раз становиться в очередь к собственнику: первый раз – для того, чтобы поставить кран, второй – чтобы его демонтировать. И эта очередь могла длиться около месяца. Причем  убрать грузоподъемную машину становилось даже большей проблемой, так как под крановым путем, как правило, должен был разместиться последний участок инженерных сетей.

В итоге дом готовится к вводу, а кран «прохлаждается» на стройплощадке еще четыре недели. В силу недостатка монтажных бригад владельцы кранов создавали застройщикам лишнюю головную боль. Такое положение дел вынудило отдельных застройщиков купить собственные башенные краны. Закупались и бетонные установки, что позволило не зависеть от поставщиков бетона.

- Мало построить дом: необходимо, чтобы предложение заинтересовало клиентов. В целом, за последние полгода коммерческое жилье в Минске уже подешевело более чем на 30%. Все ли компании поспевают за рынком?

- Тот, кто занимается бизнесом профессионально, не может не реагировать на рыночные изменения. Полагаю, что рыночная стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса сегодня составляет около $1500. В свою очередь объекты эконом-класса и квартиры в панельных домах стоят дешевле.

В строительном бизнесе нельзя рассчитывать на сиюминутную выгоду, нужно всегда думать о том, что ты будешь делать через 5-7 лет. Кроме того, если организация сегодня себя скомпрометирует, то уже завтра  городские власти могут ей отказать в выделении новых участков под застройку.

- Цена, естественно, остается важнейшим показателем, но нельзя забывать и о качестве строительства…

- Безусловно. Мы придерживаемся следующего принципа: строить надо такой дом, в котором ты сам хотел бы жить. Так, сегодня, вероятно, не найти человека, которого бы не волновало собственное здоровье. Именно поэтому в строящемся доме вместо газосиликатных блоков мы стали использовать керамзитобетонные, так как они изготовлены из более экологически чистого материала. Причем в цене разница несущественная, но для здоровья и санитарных характеристик это немаловажно.

Кроме того, надо понимать, что у каждого клиента свои возможности и потребности. Кто-то выбирает подержанный Opel, а кто-то ездит на новеньком Mercedes-Benz. И это актуально для любого товара.

Стоит отметить, что в последние годы можно было наблюдать необоснованный рост цен на вторичном рынке. Зачастую старое и требующее ремонта жилье продавалось дороже, чем квартира в новом здании. Более того, даже застройщикам в целях отселения жильцов приходилось покупать квартиры на «вторичке» по ценам, превышающим стоимость ими же возводимого нового жилья.  Хочется думать, что нынешняя ситуация  все расставит по своим местам.

- По вашему мнению, что нас ждет в этом году?

- Серьезных потрясений не будет. Самое важное – не паниковать и не уходить с рынка. Как застройщикам, так и потребителям надо реально смотреть на вещи, избегать паники. Если сегодня кто-то думает получить баснословную прибыль, то пусть выкинет эту идею из головы.

Как вы понимаете, продавать строительный бизнес сегодня никто не будет. Более того, даже если владелец какой-то компании и захочет это сделать, то он попросту не найдет покупателя.

Одно знаю точно: отрасль будет развиваться, а вот уже какими темпами, будет зависеть от действий всех участников рынка, а также общемировых тенденций. Чтобы строить и продавать квартиры с минимальной рентабельностью, застройщики должны заручиться поддержкой коммерческих банков, иначе рискуют оказаться банкротами. Иными словами, чем дешевле будут кредиты для частных застройщиков, тем ниже будут цены на рынке коммерческого жилья. Делаем уступку – получаем положительный эффект. На рынке недвижимости, как и в футболе, участвует вся команда, а не только «голкипер».