Цепная реакция

Участникам вторичного рынка недвижимости впору брать уроки дипломатии: в альтернативных сделках, уже несколько лет являющихся наиболее популярным способом улучшить жилищные условия, придти сегодня к устраивающему всех компромиссу порою весьма непросто. Ведь когда цены падают быстрее, чем удается собрать цепочку, даже самый терпеливый клиент может изменить первоначальное решение.

Нередко обменяться ключами от квартир оказывается намного труднее, чем провести традиционную сделку – ведь длина цепочки может достигать десяти и более квартир, а неожиданные прихоти одного из владельцев автоматически становятся головной болью для всех остальных. Собрать цепочку, сродни тому, как построить карточный домик: среди участников в любой момент может обнаружиться «слабое звено». Неудивительно, что в некоторых случаях осуществление альтернативной сделки может растянуться на месяцы и даже годы.

Но игра стоит свеч. Когда покупатели, мечтающие переехать в более просторное жилье или попросту разменять недвижимость, испытывают дефицит финансов, такие схемы оказываются более чем эффективными. Немаловажный факт: поскольку для осуществления сделки необходим клиент с наличностью, формировать цепочку обычно начинают с так называемого «чистого» покупателя. Риэлтер агентства недвижимости «Квадратный метр» Алла Третьякова полагает, что актуальность альтернативных сделок в сложившейся на рынке ситуации будет лишь возрастать.

- Алла Ивановна, какие виды альтернативных сделок сегодня наиболее популярны?

- Наиболее популярными сегодня видами альтернативных сделок являются всевозможные обмены компактных квартир на более просторные апартаменты. Так, достаточно часто меняют однокомнатные квартиры на «двушки» с доплатой. Нередко бывает и такое, что клиенты хотят переехать в более скромную квартиру, чтобы получить разницу от стоимости квартир, а заодно и уменьшить ежемесячные затраты на оплату коммунальных услуг.

Одна из разновидностей альтернативных сделок – обмен на новое жилье, в частности, нередко меняют «хрущевку» на новостройку. Также встречаются случаи, когда клиент хочет переехать в другой район, ближе к родственникам, друзьям или месту работы. Разъезды также распространены среди клиентов столичных агентств недвижимости. Можно, правда, наблюдать и противоположное явление, когда члены семьи продают несколько квартир с тем, чтобы приобрести одну, но очень большую квартиру. Иногда продают квартиру, надеясь купить коттедж или таунхаус в пригороде Минске.

Обмены сегодня занимают более 70% от общего количества заключаемых в стране сделок. Такое же положение дел было в конце прошлого года, только за последние два месяца этот показатель увеличился на 5-10%. Сейчас на «вторичке» представлено достаточно много предложений, поэтому у продавцов, занимающихся обменом, недостатка квартир для принятия окончательного решения не возникает.

- Альтернативная сделка – это цепочка продавцов и покупателей. Как функционирует такая модель изнутри?

- Продавцу отводится небольшой промежуток времени (около 10-15 дней) для окончательного выбора квартиры и подписания предварительного договора на покупку. Цепочка считается завершенной, когда в ее начале находится «чистый» покупатель, а замыкает ее продавец, который собирается осуществить «чистую» продажу, то есть тот, кому нужны наличные деньги. Затем происходит сбор документов, необходимых для удостоверения договора купли-продажи у нотариуса. Впоследствии осуществляется нотариальное оформление, а уже на последнем этапе проводится государственная регистрация перехода права собственности.

- А с какими сложностями приходится сталкиваться, имея дело с альтернативной сделкой?

- Даже в самом простом виде альтернативных сделок – обмене с двумя участниками – должно произойти счастливое стечение обстоятельств. Ведь необходимо, чтобы у участников сделки совпали взгляды не только на квартиры, но и на сумму доплаты. Соответственно, этот процесс достаточно затяжной, более того, он может длиться годами, поскольку найти квартиру, устраивающую всех участников альтернативной сделки, достаточно сложно. Если же речь идет о разъезде, то достигнуть взаимовыгодного консенсуса иногда и вовсе невозможно, поэтому целесообразнее осуществлять мену через продажу.

Нередко приходится иметь дело с альтернативными сделками, где фигурирует большое количество участников. В свое время мне довелось быть участником цепочки, которая состояла из 13 квартир. В ней было задействовано шесть агентств недвижимости. При этом сделка прошла очень успешно. Единственное, возникла волокита с процедурой перерегистрации. Так, первый покупатель, имеющий наличные средства, прописался в квартиру лишь через пять месяцев после заключения сделки.

- Пять месяцев ожидания – далеко не самая радужная перспектива. В целом, в каких случаях сроки сделки могут растянуться?

- Причины могут быть совершенно разные. В частности, одному из продавцов перед тем, как освободить квартиру, необходимо провести ремонт в новом жилье. Правда, чтобы взять отсрочку, необходимо получить согласие всех участников альтернативной сделки и прежде всего «чистого» покупателя. Когда же речь идет о длинных цепочках, то в них на такие компромиссы идут реже. Так, зачастую в течение пяти-семи дней необходимо освободить квартиру для следующего участника цепочки, которому, в свою очередь, дается уже две недели на то, чтобы покинуть жилье.

Стоит отметить, сроки могут затягиваться и до нотариального удостоверения сделки. Чтобы избежать этого, на момент подписания предварительного договора у клиента, выступающего в роли одновременно продавца и покупателя, должно быть на примете несколько объектов, которые бы он хотел приобрести. Если же он в течение нескольких дней после заключения предварительного договора, не найдет себе квартиру, то покупатель может расторгнуть договор без каких-либо штрафных санкций или предоставить продавцу дополнительное время.

Иногда причиной задержки могут стать несовершеннолетние дети, которые прописаны в квартире, либо являлись участниками приватизации жилья. В этом случае процедуру отчуждения потребуется согласовать с органами опеки и попечительства. Заседания по данному вопросу там проводятся только два раза в месяц – второй и четвертый вторник. Все бумаги следует подать за семь-десять дней до заседания, причем надо предоставить документы не только на продаваемое жилье, но и на приобретаемую квартиру. В итоге только подготовка документов может занять больше месяца.

- На что следует обращать внимание при заключении альтернативной сделки?

- Самое главное: при заключении сделки все ее участники должны согласовать любые малейшие детали. Это необходимо сделать для того, чтобы впоследствии не возникало каких-либо дополнительных вопросов. Причем проводить сделку лучше в один день и, что немаловажно, в одной нотариальной конторе.

Участникам сделки следует заранее обговорить сроки выписки, поскольку переехать во вновь купленную квартиру можно лишь тогда, когда из нее выехал бывший собственник. Все эти сроки должны быть прописаны в агентстве при подписании дополнительного соглашения и до нотариального удостоверения. Основная цель: чтобы каждый участник сделки чувствовал ответственность.

- Для того, чтобы запустить цепочку, необходим покупатель с наличными деньгами. Но ведь найти его в сложившейся ситуации, видимо, весьма непросто.

- На самом деле это не так. Квартиры в любом случае покупают, причем даже привлекают банковские займы, несмотря на то, что пока процентные ставки по кредитам весьма высоки. Безусловно, сейчас существует общая тенденция к снижению стоимости жилья. Поэтому мы пытаемся объяснить участникам сделки, что необходимо предоставить дисконт. Ведь если все продавцы, участвующие в сделке, согласятся сбросить цены, скажем, на 10%, то они сами от этого и выиграют, поскольку тем самым ускорят процесс поиска «чистого» покупателя. Более того, сегодня обменять жилье гораздо выгоднее, чем еще полгода назад, так как доплачивать на данный момент приходится гораздо меньше. Так, если раньше обмен однокомнатной квартиры на «двушку» схожих потребительских качеств обходился в $20-25 тысяч, то сегодня – примерно в $10-15 тысяч.

С другой стороны, в связи с нестабильностью рынка недвижимости цены на жилье колеблются каждую неделю. И это может повлиять на мотивацию продавцов и покупателей, участвующих в альтернативной сделке. Чтобы не допустить распада цепочки, риэлтер должен обрисовать всем участникам состояние дел на рынке и постараться найти компромисс, который бы устраивал всех участников.

- Как установить степень риска цепочки и как происходит разделение рисков между участниками альтернативной сделки?

- Закономерность такова: чем длиннее цепочка, тем выше риски. Особенно это актуально сегодня, когда платежеспособный спрос на квартиры заметно упал. Следует понимать, что если происходят колебания цен на рынке недвижимости, то «чистому» покупателю, естественно, более выгодно искать вариант с «чистой» продажей.

Чтобы минимизировать риски, связанные с изменением цен на квартиры, необходимо как можно быстрее подбирать необходимые варианты. При этом главное, чтобы люди получили удовольствие от обмена, то есть скорость принятия решения не должна вступать в конфронтацию с пожеланиями и внутренним состоянием клиента.

- С какими необычными пожеланиями клиентов приходится сталкиваться?

- Иногда у клиентов возникают пожелания, которые могут показаться незначительными или даже экстравагантными. Так, один клиент был убежден в том, что центром столицы является только территория, простирающаяся от площади Независимости до площади Победы. Другой покупатель требовал, чтобы рядом с домом, где будет расположена его квартира, был бассейн, еще один – захотел поселиться в Серебрянке только потому, что там живет его лучший друг, а кому-то и вовсе понадобилась зеленая зона для выгула любимой собаки.

Был и вовсе курьезный случай, когда клиент отказался заключать сделку (хотя уже собралась цепочка), поскольку его астролог не рекомендовал ему принимать серьезные решения в те дни. Впрочем, какими бы странными иногда не казались пожелания участников сделки, их опасения и волнения можно понять: ведь обменивают квартиру не из сиюминутных побуждений. Когда человек стремится сделать свою жизнь более комфортной, любые – пусть даже «незначительные» – желания приобретают особый статус.