Альтернатива застройщика «все или ничего»

Застройщики жилья, некогда воодушевленные бурным ростом строительного рынка, оказались сегодня в затруднительном положении: с одной стороны, падение платежеспособного спроса вынуждает их сбрасывать цены на квартиры, с другой – искать различные пути повышения рентабельности. Одним из таких антикризисных механизмов может быть снижение себестоимости, однако пока резкого падения цен на строительные материалы, как это было за рубежом, в Беларуси не произошло, да и «срезать» зарплаты рабочим едва ли кто-то собирается.

В сложившихся условиях строительные компании и девелоперы вынуждены идти на риск, рассчитывая на будущий интерес со стороны потенциальных клиентов и улучшение условий предоставления жилищных кредитов. Лейтмотив достаточно прост: чем больше строишь, тем больше и зарабатываешь, в то время как «заморозка» проектов равносильна признанию в собственном бессилии.

Впрочем, бескомпромиссную альтернативу «все или ничего» каждый застройщик решает по-своему, исходя из собственного видения ситуации. Генеральному директору строительной компании «Арэса-Сервис» Сергею Коренько также пришлось делать нелегкий выбор.

- Сергей Петрович, в какой ситуации оказался строительный рынок Беларуси?

- Ситуация сложилась непростая. В Беларуси в этом году планируется построить 6 миллионов квадратных метров жилья, тогда как в прошлом году строительные компании возвели в стране более 5 миллионов жилых «квадратов». Причем жилье для очередников будет занимать более половины всего объема строительства в Беларуси. Очередь ведь необходимо сокращать, поэтому для нуждающихся в улучшении жилищных условий выделяются – преимущественно «Беларусбанком» – финансовые ресурсы и создаются более-менее благоприятные условия кредитования. Сомневаться в том, что эта часть плана будет выполнена, пока не приходится.

Что же касается остальных 3 миллионов квадратных метров жилья, то здесь есть немало вопросов. Основная проблема заключается в том, что сегодня рынок оказался в психологическом вакууме, то есть даже клиенты, имеющие возможность купить квартиру, не спешат вкладывать деньги в недвижимость. Все это происходит на фоне ожидания дальнейшего снижения цен, причем касается это не только жилья, но и автомобилей, предметов мебели и электроники. Если такая ситуация будет продолжаться в мире долго, это приведет к переполнению складов и росту безработицы.

Зачастую профилактика рецессии сопровождается высокой инфляцией. Девальвация применялась как в Великобритании, так и в России и Украине. Беларусь также не смогла избежать этого. При этом строительный рынок отреагировал на девальвацию падением цен в долларовом выражении.

На данный момент потенциальные покупатели недвижимости ожидают снижения стоимости квадратного метра на рынке коммерческого жилья. Однако существует предел, о котором не следует забывать: он соответствует сумме себестоимости и хоть какой-то минимальной рентабельности. Уже сейчас на рынке долевого строительства есть предложения, которые приближаются к ценовому дну. Так, в отдельных проектах, в том числе и наших, себестоимость жилого «квадрата» в каркасно-блочных и кирпичных домах с учетом всех затрат на строительство, инфраструктуру, отселение и прокладку сетей приближается к отметке в $1000 долларов.

Конечно, любой застройщик должен разумно оценивать свои силы. Если организация переоценит свои возможности и при этом будет продолжать снижать цены, она попросту не сможет выполнить свои обязательства перед дольщиками. А этого допускать нельзя ни в коем случае.

- В то же время цены на строительные материалы падают во всем мире. Существует ли резерв для застройщика снижать себестоимость строительства?

- Дело в том, что в Беларуси 80-90% используемых стройматериалов поставляют белорусские производители. Импортируются преимущественно стройматериалы, на которые в стране есть дефицит, в частности, завозится арматура, которая действительно серьезно упала в цене за последнее время. То есть резерв, безусловно, есть, но он не настолько велик, как многим хотелось бы в это верить – по данным Министерства строительства и архитектуры, он составляет около 5-7 %.

По-моему мнению, правительству необходимо принять срочные меры по стимулированию потенциальных инвесторов и дольщиков. Можно, например, отменить уплату подоходного налога для всех категорий граждан, строящих жилье; освободить от налога на прибыль организации, которые либо инвестируют в жилье, либо помогают своим работникам получить кредит на строительство квартиры. В этих случаях потери с лихвой перекроются налогами, которые поступят в казну при выполнении плана по вводу дополнительных 3 миллионов квадратных метров жилья.

Надо  также учитывать, что жилищные кредиты не будут давить на валютный рынок, они пойдут по целевому назначению, а именно – на развитие строительной отрасли Беларуси. Человек, получивший кредит и купивший квартиру, приобретет и телевизор, и холодильник, и пылесос. А еще будет стремиться больше и лучше работать, чтобы как можно быстрее погасить кредит. Получается, от этого выиграет, прежде всего, экономика страны.

- А как обстоят дела с кредитами для юридических лиц? Каково сегодня застройщику получить кредит?

- Что касается кредитов для юридических лиц, то их сегодня можно получить, правда, процентная ставка остается довольно высокой. Кроме того, белорусские застройщики, как правило, не имеют больших залогов, тогда как себестоимость проектов может достигать $10-20 миллионов.

Если застройщик собрал небольшое количество дольщиков, то все, что не продалось, он мог бы заложить в банк. Однако в качестве залога такие активы не оформляются. Сейчас строительные компании, девелоперы и правительство обсуждают этот вопрос. Вероятно, можно будет придти к следующему компромиссу: горисполком сможет давать гарантии, а уже под них банки начнут выдавать кредиты. В качестве же обеспечения такой гарантии застройщик мог бы предложить горисполкому квадратные метры по себестоимости, то есть если компания вдруг окажется банкротом, государство попросту заберет квартиры и отдаст их нуждающимся.

- В целом, какой стратегии сегодня придерживаются застройщики?

- Практически все застройщики заинтересованы в том, чтобы быстро и много строить. Однако это возможно лишь тогда, когда компания располагает финансовыми ресурсами. Когда летом прошлого года был строительный бум, строительные компании испытывали дефицит проектировщиков, строителей, подъемных кранов, стройматериалов, в частности, железа и цемента. Сегодня всего хватает, трудности есть только с финансированием. И это самое страшное.

Что касается иностранных инвесторов, представленных на территории Беларуси, то тут следует иметь в виду, что они уже имеют бизнес на родине. Зарубежные девелоперы выходили на строительный рынок в Беларуси, когда он был на подъеме, при этом им удалось получить весьма неплохие строительные площадки.

Сейчас же ситуация иная: вынужденные решать собственные финансовые проблемы, они концентрируют свою деятельность там, где находится их основной бизнес. Это, прежде всего, касается российских инвесторов. Заметьте, серьезный отток иностранного капитала произошел именно в России, до нас же это явление дошло лишь «цепочкой». В результате многие иностранные застройщики в Беларуси уже приостановили реализацию своих проектов.

- Существует мнение, что в сложившейся ситуации застройщики из жилищного фонда уйдут в коммерческую недвижимость. Насколько оно оправдано?

- Этого не произойдет. Если народ перестал покупать, нет смысла в том, чтобы вкладывать деньги в ту же торговую недвижимость. Те, кто планировал строить торговые сети в Беларуси, сегодня закрывают или приостанавливают программы. Такая же ситуация и с офисной недвижимостью: если бизнес испытывает трудности, спрос на офисную недвижимость практически отсутствует.

Кому нужны просторные помещения в современном бизнес-центре, когда то, что ты продаешь, не находит своего покупателя? Сегодня все будут стараться экономить, поскольку инвестиционный потенциал существенно сократился. С жилой недвижимостью ситуация схожая, однако есть и существенное отличие: потребность в квартире существует всегда, другое дело, что не всегда есть возможность ее приобрести. Поэтому как только изменится ситуация с платежеспособностью клиентов, застройщики жилья окажутся в куда более выгодном положении.

- Однако если продажи прекратятся, компаниям, представленным на строительном рынке Беларуси, придется нелегко. Можно ли ожидать резких перемен и громких банкротств?

- Сложно сказать. Все будет зависеть от того, как будут продаваться квартиры в ближайшие полгода. Безусловно, в большей степени рискуют девелоперские компании. Если строительные компании, равно как и проектные организации, разориться не могут, поскольку работают по затратному механизму – берут заказ, получают предоплату и выполняют поставленные перед ними задачи, то девелопер обеспечивает всю «цепочку» финансирования проекта, вкладывая собственные средства, а также привлекая кредитные ресурсы и деньги дольщиков. Иными словами, все возможные риски ложатся на него, следовательно, и судьба проекта зависит от того, как верно он будет вести ценовую политику.

В целом, у каждого застройщика есть собственный запас прочности. Так, если предположить ситуацию, при которой квартиры никто не покупает, одна компания продержится полгода, другая – не выдержит и месяца. Немаловажный факт: если нет продаж, даже самая серьезная организация не сможет оставаться на плаву.

- Какие дополнительные меры стимулирования спроса применяются белорусскими застройщиками?

- Каждый делает все, что только может. Во-первых, как уже упоминалось, застройщики пересматривают цены. Во-вторых, они стараются подобрать оптимальный для клиента график оплаты. Более того, на готовые квартиры отдельные компании готовы даже предоставить годовую отсрочку, правда, при условии оплаты половины стоимости жилья. Застройщики сегодня готовы идти на уступки, главное, чтобы они имели хоть какой-то эффект.

- Ваш прогноз: что будет происходить на строительном рынке Беларуси в текущем году?

- Клинч всей системы произойдет тогда, когда клиенты перестанут брать жилье по цене, состоящей из себестоимости и 5-процентной надбавки. То есть когда нуждающиеся начнут отказываться от квартир, жилищное строительство в стране может фактически остановиться.

Ведь возможностей для снижения цен становится все меньше. Так, себестоимость «чистого» строительства каркасно-блочного дома в декабре прошлого года начиналась с отметки в $900 за жилой «квадрат». А ведь еще надо учитывать отселение, инфраструктуру, прокладку тепловых и электросетей. С учетом всех этих нюансов возведение дома еще более месяца тому назад обходилось в $1500 за квадратный метр. Сегодня благодаря девальвации себестоимость «каркасника» снизилась на 20%. Когда же цены на жилье упадут ниже отметки в $1000 долларов за квадратный метр, достижение ценового дна будет неизбежно, так как в этом случае застройщик рискует оказаться банкротом и не выполнить свои обязательства перед дольщиками.

По моему мнению, в середине этого года можно будет наблюдать рост цен на недвижимость, что, в частности, отразится на первичном рынке. Хотя за последние месяцы сделок фактически не было, такая ситуация не может продолжаться вечно. Она может развиваться двумя путями – либо остановится жилищное строительство, чего не могут допустить ни правительство, ни строительные компании, либо спрос на жилье вернется, банки начнут активнее кредитовать население, а у клиентов появится желание, а главное возможность инвестировать в объекты недвижимости. Как считал древнеримский поэт Вергилий, любые невзгоды следует превозмогать терпением. Вот оно нам сейчас как раз и не помешает.