Белорусы охладели к гибридному жилью в пригороде

Белорусским миллионерам хотели привить британскую моду на таунхаусы – малоэтажные дома с общими боковыми стенками (своего рода гибриды квартиры и коттеджа). Однако эксперимент пока не удался: слегка «потрепанные» мировым кризисом, состоятельные белорусы остались верны традиционным коттеджам и столичным квартирам. Усугубляют положение сегмента таунхаусов и его туманные перспективы: число проектов, которые сегодня активно реализуются вблизи Минска, можно пересчитать по пальцам. Причем будущие жильцы новомодных поселков рискуют оказаться без особых инфраструктурных удобств, ведь идея открыть тот же магазин для пары десятков частных домов едва ли посетит умы руководителей ритейл-операторов. Как считает директор консультационной компании «Вива Капитал» Вадим Тачкин, решить подобные проблемы и привлечь белорусов западной традицией способны лишь крупные застройщики с большим запасом финансовой прочности.

- В последнее время среди белорусских застройщиков хоть и незначительно, но все же усилилась активность в сфере строительства поселков таунхаусов. Насколько перспективен этот сегмент в Беларуси?

- Время таунхаусов в Беларуси еще не пришло. Этот сегмент неплохо развивался до финансово-экономического кризиса, однако сегодня замер и временно находится в режиме ожидания. У него, конечно, есть будущее, но для этого необходимо наличие потребности в подобного рода объектах, а, следовательно, и достаточного числа платежеспособных потребителей, которым они нужны. Потенциальные покупатели таунхаусов не ушли с рынка: они просто на некоторое время переориентировали свои интересы.

- Таунхаусы продолжают оставаться «темной лошадкой» для белорусов. Только ли этим можно объяснить отсутствие достаточного спроса на такие объекты?

- Слабый интерес к таунхаусам вызван, прежде всего, отсутствием должной инфраструктуры в таких поселках. Кроме того, многие потребители пока стремятся проживать на территории Минска, а не в нескольких километрах за кольцевой автодорогой.

Поселки таунхаусов в большей степени интересны тем, кто не хочет заниматься строительством индивидуального жилого дома или разочаровался в довольно хаотичной и зачастую слабоорганизованной коттеджной застройке.

Формат таунхаусов можно рассматривать как альтернативу столичному жилью бизнес-класса, причем как по ценовому фактору, так и по качественным характеристикам. Если учесть, что в столице этот сегмент существенно просел, то, естественно, такая же участь постигла и таунхаусы.

Проживание в таунхаусе – удовольствие далеко не из дешевых. Поскольку сегодня наибольшим спросом, в основном, пользуются квартиры эконом-класса, то в долгосрочной перспективе ждать бурного развития сегмента пригородного жилья улучшенных потребительских качеств не приходится.

В принципе, можно выделить две целевые аудитории, на которые ориентирован этот сегмента рынка. Во-первых, это состоятельные люди, которые хотят приобрести просторное жилье бизнес-класса в Минске, но готовы в качестве альтернативы рассматривать и пригород. Еще одна аудитория – потребители, которые уже имеют неплохую квартиру в городе, и хотят постоянно или сезонно проживать за городом. Так вот, активность этой аудитории за последние год-два значительно снизилась, соответственно, и спрос на загородную недвижимость, включая таунхаусы, упал.

- Строительством таунхаусов планировали заниматься многие застройщики. А насколько активно они перешли от слов к делу?

- На сегодняшний момент вокруг столицы в активном состоянии находятся примерно пять проектов, связанных со строительством объектов малой этажности, однако перспективы своевременного завершения имеют в лучшем случае только три. При этом земельных участков, предназначенных для строительства малоэтажных поселков, за последнее время выделено немало.

Более того, проекты, которые сегодня развиваются, имеют вторую, третью и даже четвертую очереди строительства, их окончательный ввод в эксплуатацию постоянно откладывается, поскольку застройщики видят, что текущее состояние рынка недвижимости не позволяет добиться запланированной нормы рентабельности.

- Какова рыночная стоимость жилого «квадрата» в сегменте таунхаусов?

- Средняя рыночная цена сделок в этом сегменте составляет $700-900 за квадратный метр общей площади объекта без отделки. При этом цена предложения находится на уровне примерно в $1000-1200 и практически всегда подразумевает снижение заявленной стоимости на 10-15 %. Нужно понимать, что таунхасы представляют собой достаточно крупные по площади объекты. И если смотреть только на стоимость квадратного метра, то создается впечатление, что это не так уж и дорого, однако с учетом площади таунхауса, которая начинается от 100 «квадратов», общая стоимость квартиры уже не кажется такой общедоступной.

За последнее время продавцы таунхаусов серьезно снизили цены. И не всегда причиной этому было послужило снижение количества покупателей на этот вид жилья. Начиная свои проекты в «жирные» годы – на волне бурного роста цен на недвижимость – некоторые застройщики не особо беспокоились об оптимизации затрат, связанных со строительством. Разница между ценой продаж и относительно невысокой, по сравнению с городским жильем, себестоимостью строительства покрывала все плановые и внеплановые издержки застройщика. С наступлением мирового экономического кризиса ситуация в корне изменилась, и многие из них были вынуждены достраивать объекты любой ценой, порой даже за свой счет. 

- То есть сегодня торг уместен?

- Торг уместен всегда, однако потребитель в этом вопросе должен руководствоваться в первую очередь здравым смыслом. В сегодняшних условиях по объектам с невысокой степенью готовности продавец иногда готов пойти практически на любые условия покупателя и предоставить весьма значительные скидки, но получит ли потребитель свою квартиру в обещанные сроки?

Покупатели таунхаусов, как правило, кредиты для этих целей не используют, поэтому это либо деньги, которые выводятся из бизнеса, либо имеются в наличии и могли бы приносить доход в виде депозитных процентов. И каждый из них знает сегодняшнюю цену этим «живым» деньгам.

Так вот, основной вопрос, который, прежде всего, беспокоит покупателя при выборе таунхауса в текущем периоде: куда пойдут уплаченные деньги – на строительство его квартиры или латание возникших финансовых дыр застройщика? Собственно, именно эти риски и стали одной из причин, которые вынуждают покупателей занимать выжидательную позицию.

- А стоит ли овчинка выделки: имеет ли смысл покупать таунхаус, чтобы потом обременять себя поездками в магазин?

- Традиции строительства таунхаусов в Беларуси пока еще находятся в стадии формирования. Любой форматный поселок, где предлагаются таунхаусы, представляет собой совокупность жилого фонда и необходимых и достаточных инфраструктурных объектов, составляющих его добавочную стоимость. В первую очередь потребитель покупает удобную и комфортную среду обитания, где сам объект недвижимости находится далеко не на первом месте.

Ведь что хочет получить владелец таунхауса, выезжая на постоянное место жительства за пределы мегаполиса? Прежде всего, однородное социальное окружение, качественную экологическую обстановку, красивый вид из окна, а также различные удобства, вроде мини-магазина, кафе, фитнес-центра, SPA-салона, площадок для спорта и отдыха, обустроенных мест для проведения встреч и переговоров и др.

А пока получается, что собственник сегодняшнего таунхауса отправляется в свой поселок как в дорогой спальный микрорайон, где кроме жилых объектов нет практически ничего из вышеперечисленного. Это больше подходит тем, кто динамичен по жизни и кого не смущает отсутствие этих удобств: люди же, достигшие определенного статуса, уже менее мобильны и более требовательны к качеству жилой среды.

- Неужели застройщики не осознали, что, помимо самих таунхаусов, поселок необходимо обеспечить инфраструктурой?

- Они это понимают, однако создание инфраструктуры фактически должны оплачивать сами дольщики, и немногие к этому готовы. Кроме того, есть и другие проблемы. Так, например, для открытия магазина нужно сначала построить здание, а затем приглашать оператора. Только вот для того, чтобы привлечь ритейлера, нужно построить достаточно крупный поселок. Торговая зона, состоящая из десяти-пятнадцати малоквартирных домов, не позволяет эффективно использовать торговую точку даже формата «магазин у дома».

Между тем, застройщик может построить поселок недалеко от спального микрорайона, где уже создана вся инфраструктура. Однако получить такую площадку, с учетом концепции строительства массового жилья за пределами МКАД гораздо сложнее и стоить будет существенно дороже.

В целом, чтобы строить поселки таунхаусов, застройщик должен иметь серьезный финансовый потенциал и понимание основных принципов строительства объектов этого типа. Кроме того, нужно знать, для кого, где и как строить таунхаусы.

- В чем заключаются преимущества и недостатки таунхауса по сравнению с коттеджем?

- Таунхаус представляет собой гибрид между городской квартирой и индивидуальным жилым домом. То есть вы живете недалеко от города, при этом имеете небольшой земельный участок и дом с общими боковыми стенами. За это, правда, приходится мириться с наличием соседей. Для того, кто не готов сразу перебраться из квартиры в коттедж, переезд в таунхаус будет наилучшим вариантом, поскольку так и дешевле, и психологически легче.

Владелец таунхауса в довесок к квартире получает лужайку, отдельный гараж, может свободно организовать себе камин в гостиной или полноценную сауну в подвальном этаже. Весь этот комплекс удобств столичные новостройки предоставить не могут. Внешне дома в поселках таунхаусов выдержаны в едином архитектурном стиле, однако внутри каждого из них можно воплотить любые дизайнерские идеи.

- Можно ли сравнить таунхаус с пентхаусом?

- Не совсем. Дело в том, что пентхаус – это многоуровневая квартира на последних этажах дома в центральной части города. В свою очередь, таунхаус – одноквартирный дом, объединенный с соседними домами в единый комплекс и находящийся в близком пригороде. Можно сказать, что пентхаус – это статусная вещь, тогда как таунхаус – стиль жизни.

- Какие факторы нужно учитывать при выборе того или иного таунхауса?

- В первую очередь необходимо принимать во внимание надежность и опыт застройщика, поскольку зачастую «малоэтажку» за пределами Минска в качестве пробного шага строят компании, ранее не занимавшиеся строительным бизнесом.

Второй фактор – местоположение площадки строительства. Тут все зависит от личных предпочтений: кому-то хочется иметь дом в Логойском направлении, кто-то хотел бы жить недалеко от Заславского водохранилища, а кто-то, возможно, присматривается и к южной части пригорода нашей столицы. Кроме того, имеет немаловажное значение доступность транспортной инфраструктуры, иными словами, как быстро и по какой магистрали придется в будущем перемещаться из дома в город и обратно.

- Предполагает ли поселок таунхаусов наличие управляющей компании, которая возьмет на себя обслуживание жилого комплекса и охрану объектов?

- Безусловно. Если даже при наличии городской системы жилищно-коммунального хозяйства, типовые столичные новостройки создают свои товарищества собственников, то для таунхаусов, расположенных вне зоны ответственности коммунальщиков, это крайне необходимо.

Ведь когда что-то случается в городской квартире, можно обратиться в ЖЭС или вызвать аварийную службу. За чертой города, как мы понимаем, все гораздо сложнее.

В какой форме будет организовано обслуживание поселка (путем создания собственной службы или для этих целей будет привлечена специализированная организация), решают жильцы на общем собрании. Что касается создания управляющей компании, то для безубыточной работы она должна обслуживать сразу несколько поселков.

- История таунхаусов в Беларуси начинается с, мягко говоря, не самого радужного прецедента, связанного со строительством поселка «Солнечный». Бросает ли этот случай тень на весь сегмент таунхаусов?

- Этот случай скорее подорвал доверие покупателей к данному проекту, чем бросил тень на весь сегмент загородного строительства. Спасает репутацию проекта лишь то, что сегодня его строительство не прекращается. И в этом заслуга нынешнего застройщика, который, в отличие от других инициаторов, проект не бросил.

- Как вы считаете, каковы перспективы сегмента таунхаусов в Беларуси? Появится ли у белорусов в ближайшие годы традиция проживания в таунхаусах?

- В настоящее время, в основном, моду на рынке недвижимости формируют покупатели, нуждающиеся в жилье. Поселки таунхаусов хорошо развиваются в период, когда рынок насыщен, когда основные потребности в жилье уже удовлетворены. Думаю, многие из сегодняшних покупателей, со временем захотят изменить качественные характеристики своей среды обитания, в связи с чем квартиры улучшенных потребительских качеств станут более востребованными.

Кроме того, и застройщики должны осознать, что строительство таунхаусов – это не параллельный бизнес, а отдельный и достаточно сложный вид хозяйственной деятельности. Культура проживания в таунхаусах, конечно,  не может зародиться в Беларуси одномоментно, многое будет зависеть от роста общего благосостояния потребителей и увеличения прослойки состоятельных людей, готовых доплачивать за дополнительный комфорт и удобства. Предпосылки к развитию данного сегмента рынка есть, однако в ближайшие годы бурного роста строительства этого типа жилой недвижимости ожидать не стоит.