Загадки "Минск-Сити"

Найти других инвесторов для "Минск-Сити", если МГК "Итера" не готова выполнять взятые на себя обязательства, снова пригрозил президент Беларуси.

Деловой центр "Минск-Сити" должен строиться в те сроки и в том виде, как это было утверждено ранее. Об этом Александр Лукашенко заявил 13 сентября на совещании, посвященном ходу реализации этого проекта, сообщает пресс-служба белорусского президента.

Он напомнил, что для осуществления проекта в центре столицы выделено 318 гектаров земли, крайне ценных в плане градостроительства, и назвал "Минск-Сити" основным инвестиционным проектом страны. Он оценивается в 5,1 млрд USD.

Президент пожелал разобраться, почему такой проект до сих пор никак не может сдвинуться с места: то ли инвестор - МГК "Итера" - потерял к нему интерес, то ли чиновники недорабатывают. "Честно говоря, уже даже неприлично обсуждать эту проблему на уровне президента. Она возникает не в первый раз", - подчеркнул А. Лукашенко.

Председатель Комитета государственного контроля Александр Якобсон доложил президенту, что в настоящее время на выделенной территории в престижном районе столицы практически ничего не строится, кроме панельных жилых домов типовых проектов, возводимых за счет средств белорусских дольщиков. Неопределенность с переносом авиаремонтного завода и со строительством центра технического обслуживания и ремонта авиационной техники негативно отражается на полноценном функционировании и аэропорта "Минск-1" и завода. Может возникнуть угроза потери ценных специалистов.

Глава КГК констатировал, что со стороны инвестора отмечаются непоследовательность действий и невыполнение ранее достигнутых договоренностей. Компания сегодня заявляет о заметном снижении экономической привлекательности инвестпроекта и невозможности его реализации на первоначальных условиях.

По словам председателя КГК, это не подтверждается конкретными экономическими расчетами, отмечается в распространенном пресс-службой президента пресс-релизе. Компания имеет трудности с привлечением финансовых средств в "Минск-Сити", в то время как успешно реализует проекты в других государствах при общем объеме инвестиций свыше 8 млрд. USD.

Манили сверхприбыли.

Не ставя под сомнение заявления главы контрольного ведомства, следует между тем отметить, что мировой финансовый кризис и его последствия, а также возникшие проблемы на внутреннем финансовом рынке в Беларуси действительно подпортили инвестиционную привлекательность не только проекта "Минск-Сити", но и других заявленных в последние 3-4 года инвестпроектов.

В 2006-2007 годах, когда были предприняты первые попытки оценить привлекательность "Минск-Сити", рынок недвижимости в Минске находился на подъеме. Цены были перегреты. Местные застройщики в то время имели на строительстве жилья, бизнес- и торговых центров до 150-200% рентабельности. Это, конечно же, привлекало зарубежных инвесторов, которые в буквальном смысле атаковали своими предложениями Мингорисполком и Совмин.

Все стремились в Минск, который сулил большие прибыли. Правда, ни один из заявленных тогда крупных инвестиционных проектов до сих пор не реализован.

Ослепленные посулами сверхприбылей, инвесторы не имели представления о местном инвестиционном климате. А власти за счет их старались решить городские проблемы: снести старые дома, построить сети, вынести за город вредное производство и т. д. В итоге инвестор еще на старте терял половину потенциала, а на преодоление дистанции уже не хватало сил.

В проекте "Минск-Сити" стоимость обременений превышает 550 млн. USD, что составляет около 11% стоимости всего проекта. И большинство этих расходов инвестору предстоит нести на первых этапах его реализации.

Идиллия длилась недолго.

Сегодня девелоперская деятельность в Беларуси уже не сулит таких огромных прибылей, которые манили инвесторов 4-5 лет назад.

Начиная с 2008 года квартирные цены в Минске в долларовом эквиваленте теряли в среднем около 10-20% в год. На сегодня из покупателей (дольщиков) можно выжать максимум 2,5 тыс. USD/кв. м, а в 2006-2007 годах и 5 тыс. USD не были пределом.

К тому же за последние 3,5 года в среднем на треть выросли цены в строительстве. И хотя сегодня все застройщики, которые реализуют проекты по инвестиционным договорам с местными властями и правительством, имеют массу льгот, утвержденных указами, шальных прибылей уже никто не ждет.

В то же время платежеспособность населения упала в разы даже по сравнению с прошлым годом (подробности см. в "БР" № 34/2011). То, как будет развиваться ситуация с платежеспособным спросом в следующем году, специалисты оценивают довольно скептически.

Поэтому, когда в компании "Итера" говорят о снижении привлекательности инвестиционного проекта, в этом нет никаких преувеличений.

Небоскребы уже не впечатляют.

Именно постепенным снижением инвестиционной привлекательности проекта по сравнению с оценочными результатами 2006-2007 гг. можно объяснить неоднократные попытки "Итеры" пересмотреть плотность застройки "Минск-Сити" в сторону увеличения. Расчет здесь простой: чем больше квартир, офисов, магазинов будет построено на конкретной территории, тем меньше будет себестоимость квадратного метра и больше - доходность проекта.

И поначалу власти Минска и Министерство архитектуры и строительства, опять-таки не без вмешательства главы государства, пошли на увеличение плотности застройки и даже внесли серьезные корректировки в градостроительные нормы.

Сначала в "Минск-Сити" было предложено возвести около 850 тыс. кв. м жилья. Затем это значение выросло до 1 млн. 230 тыс. кв. м. А согласно новой концепции, которая была утверждена в конце прошлого года, этот показатель составил 2 млн. 300 тыс. кв. м. Концепция разработана московскими и белорусскими специалистами с использованием московских норм. Всего в "Минск-Сити" предусматривается разместить 3,3 млн. кв. м жилья, объектов коммерческой недвижимости и социальной инфраструктуры.

В нынешнем году градостроительная политика Минска была в корне пересмотрена. Отныне он не будет расти вверх и уплотняться, как это планировалось. И даже большую часть частного сектора решено не сносить. При этом основной упор впредь будет делаться на строительство жилья в городах-спутниках и создание там инфраструктуры, равноценной столичной. Поэтому на еще большее уплотнение застройки "Минск-Сити" в целях повышения инвестиционной привлекательности проекта город точно не пойдет. Пока не пойдет.

Помешал кризис.

Конечно, если бы реализация проекта не имела изначально препятствий со стороны местных чиновников и специалистов различного ранга, если бы у инвестора не возникли финансовые трудности в связи с кризисом 2008 г. и он не затеял бы одновременно строительство крупного комплекса в районе ул. М. Танка, то "Минск-Сити" возводился бы, наверное, быстрее.

Хотя грандиозность и амбициозность проекта, внушительные размеры отведенной под освоение территории, необходимость переноса огромного предприятия и строительства с нуля целого завода, притом что проект был отдан одному инвестору, пусть и довольно солидному, - все это изначально ставило под сомнение сроки его реализации.

Стройка без штаба.

В том, что проект реализуется медленно, как заметил председатель КГК, действительно есть вина и белорусского правительства. Он обратил внимание на слабую координацию и недостаточную активность ответственных государственных органов при решении спорных вопросов.

"Советом министров не создан штаб или другой координирующий орган для контроля за ходом реализации такого масштабного для страны проекта, что не позволяет оперативно решать возникающие вопросы", - сказал А. Якобсон. По его словам, имели место факты чиновничьей волокиты.

"Я понимаю, что правительство этим проектом не занималось, но имейте в виду, что вы за него с сегодняшнего дня отвечаете. И я вам советую не ждать 2013 года", - подчеркнул президент, обращаясь к премьер-министру.

Между тем Указом № 216 от 21.04.2009 г. персональная ответственность за этот проект была возложена на председателя Мингорисполкома и заместителя премьер-министра, курирующего строительную отрасль. А КГК должен контролировать весь процесс.

В свою очередь председатель совета директоров международной группы компаний "Итера" Игорь Макаров призвал заинтересованные государственные органы к более тесной координации и обратил внимание чиновников на необходимость быстрее решать текущие бюрократические вопросы.

Обращаясь к И. Макарову, А. Лукашенко подчеркнул: "Я со своей стороны сделал все, о чем вы просили, и даже больше того. Не пытайтесь меня сегодня убедить, что здесь кто-то виноват, но только не вы, - это бесполезная трата времени!".

По словам президента, если "Итера" заявит о своей несостоятельности, то реализация проекта будет предложена другим инвесторам, которые уже сегодня высказывают свою заинтересованность. "Ну если не может сегодня Макаров здесь объективно строить, не нравится, убыточный проект или еще что-то, отдайте ему то, что он может строить. А остальное пускай строят другие", - сказал А. Лукашенко.

Крайний срок, к которому должно быть начато "шевеление" по всем направлениям, - конец года. Не будет "шевеления" - в январе надо принимать кардинальное решение, подчеркнул президент.

Угрозы не срабатывают.

Насколько серьезно это заявление и на самом ли деле "Итере" грозит "отлучение"?

Скорее всего, последнее предупреждение - всего лишь эмоциональная реакция А. Лукашенко на происходящее. Он прекрасно понимает, что в сложившейся ситуации довольно сложно заниматься реализацией таких крупных проектов. Выступая в январе 2010 г. на пресс-конференции перед представителями белорусских СМИ, президент сказал, что если бы не кризис, то мы давно начали бы строить "Минск-Сити".

Поэтому единственное, что, по мнению А. Лукашенко, можно сделать для ускорения процесса, это пригрозить. Прием этот отработан, и он особенно хорошо действует на чиновников.

Кроме того, 26 февраля 2009 года, выступая  в Минской городской ратуше президент тоже грозился заменить стратегического инвестора. Узнав, что есть проблемы со сроками, он заявил, что в мае не потерпит никаких разговоров по поводу "Минск-Сити". Все должно быть сделано по проекту и в ранее запланированные сроки. И если компания "Итера" "не в состоянии это сделать, надо отказаться от ее услуг". "Или сами будем делать, или отдавать другому инвестору", - подчеркнул А. Лукашенко. И далее он приказал руководству Минска: "Кто не строит, забирайте землю и отдавайте другим".

А 21 апреля того же года президент подписал Указ №  216, которым разрешил при реализации проекта "Минск-Сити" использовать московские строительные нормы и правила. Застройщику были предоставлены льготы, которые спустя два года получили все инвесторы при заключении инвестпроектов.

Больше вопросов, чем ответов.

Вообще в этой истории много непонятного. Например, на город возложена обязанность предусматривать ежегодно в бюджете на строительство инфраструктуры для "Минск-Сити" средства. А внешние сети для первого квартала застройщик возводит своими силами.

Например, по плану 2009 года первый квартал застройки (около 160 тыс. кв. м) надо сдать к концу 2013 года. А в докладе президенту прозвучало, что к этому периоду надо построить 220 тыс. кв. м жилья.

Город оценил преференции, предоставленные застройщику, в несколько раз больше, чем оценивает сам застройщик.

Непонятна и ситуация с переносом авиаремонтного завода.

Выступая 20 мая 2009 года на брифинге, который состоялся во время проведения в Минске I Международной выставки "Недвижимость и инвестиции", гендиректор "Минск-Сити" Сергей Киселев сказал: "В 2010 году мы должны закончить перенос 407-го авиаремонтного завода на новые производственные площади, которые уже строятся в районе Национального аэропорта. И в 2011 году начнется снос завода. Проект нового авиационного завода, который будет построен возле Национального аэропорта "Минск", уже готов и передан на экспертизу. В течение ближайшего месяца должно быть получено разрешение, после этого мы приступим к его практической реализации".

Сегодня выясняется, что рынок авиаремонтных услуг, в том числе по причине мирового кризиса, претерпел значительные изменения. Это потребовало пересмотра технического задания на строительство Центра технического обслуживания и ремонта авиационной техники (ТОиР) . Корреспонденту "БР" сообщили, что в настоящее время "Итера" с Министерством транспорта и коммуникаций РБ ведет переговоры по вопросам корректировки бизнес-плана строительства согласно экономической целесообразности.

И якобы первую очередь центра ТОиР планируется ввести в строй в 2014 году. Компания "Итера" намерена провести профессиональную переподготовку специалистов Минского авиаремонтного завода для работы в новых условиях производства международного класса.

Кто, если не "Итера"?

Проект строительства многофункционального комплекса "Минск-Сити" был представлен компанией "Итера" на инвестиционном форуме в Лондоне, который состоялся 16-19 ноября 2008 г. а также на других инвестиционных форумах. Но желающих принять участие в проекте на условиях соинвестора пока не нашлось.

Возможно, таковые и имеются, но они по каким-то причинам не хотят иметь дело с компанией "Итера". Для них было бы надежнее работать непосредственно с Мингорисполкомом или даже с Совмином. Например, китайские инвесторы, о которых на совещании говорил президент.

Но справедливости ради отметим, что им тоже нужны льготы, необходимо разрешение строить жилье по своим технологиям и нормативам (соответствующие нормативные документы уже готовятся для строительства жилья в микрорайоне Лебяжий). Понятно и то, что, войдя в проект "Минск-Сити", китайцы столкнутся с теми же проблемами, которые возникли у "Итеры". И не факт, что у них все будет получаться лучше.

Нельзя исключить, что подходящей кандидатурой на роль стратегического инвестора или соинвестора могла бы стать компания "БНК Инжиниринг", у которой президент недавно принимал автовокзал "Центральный". Это достаточно сильный девелопер, отличающийся весьма грамотным подходом к реализации крупных инвестиционных проектов. Он пользуется репутацией у банков, активно сотрудничает с международными консалтинговыми компаниями. Эта компания строит объекты не за деньги дольщиков, а за свои средства и банковские кредиты, если речь идет об объектах коммерческой недвижимости.

Но вряд ли даже такая сильная компания готова взвалить на себя такой груз, как реализация всего "Минск-Сити". Слишком большой объем, слишком неясные перспективы и слишком большие риски.

К тому же если бы власти действительно хотели устранить "Итеру" как стратегического инвестора, то уже давно бы это сделали.

Казнить нельзя. Помиловать.

Председатель КГК считает возможной дальнейшую реализацию инвестпроекта с "Итерой" при дополнительных гарантиях со стороны инвестора о своевременности выполнения всех этапов проекта, предоставлении белорусской стороне возможностей по привлечению иных заинтересованных инвесторов при недостаточном финансировании "Минск-Сити" при запланированных объемах капвложений и срыве сроков строительства.

По мнению председателя Комитета госконтроля, необходимо также создать координирующий орган с включением в него представителей всех заинтересованных сторон в целях организации постоянного контроля за ходом реализации проекта и конструктивного рассмотрения возникающих проблемных вопросов.

Председатель Минского горисполкома Николай Ладутько доложил президенту, что у Беларуси есть возможности этот проект реализовать. Реализация первого этапа потребует вложения 30-37 млн. USD. По договору срок завершения первого этапа строительства - 2013 год. Инвестор выступил с предложением перенести сроки сдачи объектов на 2014 год.

Что касается переноса авиаремонтного завода, то, по словам Н. Ладутько, все работы необходимо начать не позднее марта 2012 года. И это реальные сроки, считает председатель Мингорисполкома.

Премьер-министр Михаил Мясникович также считает, что инвестпроект может быть осуществлен, и подчеркнул, что сам будет курировать его реализацию.

"Международная группа компаний "Итера", являясь стратегическим инвестором проекта "Минск-Сити", намерена выполнить взятые на себя обязательства с учетом замечаний, высказанных президентом Беларуси", - говорится в распространенном 13 сентября комментарии компании в связи с высказываниями А. Лукашенко на совещании в Минске.

Первый этап проекта компания должна завершить в IV квартале 2015 года. На 20 гектарах будет возведено более 220 тыс. кв. м жилья и инфраструктурных объектов, в том числе торговый комплекс, детские сады, паркинги.

В настоящее время, согласно плану, осуществляется застройка первого квартала "Минск-Сити", на территории которого уже демонтировано старое предприятие КЖИ-214. Возведено 4 дома (два 10- и два 19-этажных) с жилым фондом на 615 квартир. Отделочные работы и прокладка подземных коммуникаций завершатся к концу этого года. Заложен фундамент 25-этажного дома с подземным паркингом. В ближайшее время компания планирует приступить к строительству еще четырех домов, сообщается в пресс-релизе МГК "Итера".

belmarket.by