Офисный рынок Минска изменится в 2011 году

Столичный рынок офисной недвижимости замер в ожидании перемен. За последние месяцы ставки арендной платы практически не изменились, хотя за год снизились в классе «B» более чем на 10%. При этом новых объектов, способных заметно изменить положение дел на рынке, пока не появилось. Впрочем, уже в следующем году рынок ожидают существенные изменения: застройщики готовятся построить более 0,5 млн. квадратных метров офисной недвижимости. Если все проекты «добегут» до финишной ленты без опозданий, то рынок офисной недвижимости прибавит не только в объемах, но и в качестве. Более того, к рынку коммерческой недвижимости проявляют интерес инвесторы из России, Литвы, Китая и стран Ближнего Востока. Увеличение числа офисных объектов может обострить конкуренцию среди арендодателей, поэтому белорусскому бизнесу в ближайшем будущем чувствовать себя в тесноте не придется. Коммерческий директор столичной компании-застройщика IDC group Алексей Конюшенко рассказал, чем живет и куда стремится столичный рынок офисной недвижимости.

- Каково состояние рынка офисной недвижимости по состоянию на ноябрь?

- Средние арендные ставки в октябре-начале ноября 2010 года, если сравнивать с прошлыми месяцами, остались практически на прежнем уровне. Офисы класса «А» доступны для аренды по 25 евро за квадратный метр (с учетом НДС), класс «В» – 17-18 евро за «квадрат», а объекты класса «С» – 12-14 евро за «квадрат».

Как правило, в указанную ставку не включены коммунальные и эксплуатационные платежи. При этом в каждом из классов возможна разбежка ставок в пределах 10-15% от средневзвешенного уровня.

Офисы в собственность предлагаются в среднем по ценам от $1800 за квадратный метр в классе «В» и от $1500 за «квадрат» в классе «С». Что касается объектов, позиционируемых на рынке как представители класса «А», то они оцениваются продавцами от $2500 за квадратный метр.

- В целом же, как изменились ставки арендной платы на офисную недвижимость за год?

- С июня 2010 года ставки арендной платы в классах «В» и «С» подросли на 4%. Класс «А», наоборот, потерял 2%. Если для сравнения взять более длительный период, то с ноября 2009 года аренда потеряла от 3,5% в классе «А» до 10,6% в классе «В». Арендные ставки в классе «С» с ноября 2009 года были снижены на 4,7%.

- Насколько интересен для иностранных инвесторов столичный рынок офисной недвижимости? Какие крупные инвесторы (и из каких стран) приходят или могут придти в Беларусь?

- Среди иностранных компаний, готовых инвестировать в строительство столичной коммерческой недвижимости, все чаще встречаются представители Ближнего Востока: Ливан, Иран, Оман, Израиль и Турция. Весьма активно на рынке ведут себя инвесторы из стран-соседей, в первую очередь России и Литвы. Стоит отметить возросший интерес к белорусским инвестпроектам среди китайских компаний. Благодаря поддержке правительства Беларуси и Китая, в Минске на разных стадиях реализации находятся проекты в сфере жилищной и коммерческой недвижимости.

- Какие крупные объекты офисной недвижимости должны быть построены в следующем году? Каким образом они могут изменить положение дел на рынке?

- Сегодня на разных стадиях строительства находится более 30 административных объектов различного класса и объема: от 5 тыс. до 50 тыс. квадратных метров. Правда, активные строительные работы ведутся менее чем на 20 объектах. В следующем году мы ожидаем ввод в эксплуатацию до 80 тыс. «квадратов» офисной недвижимости в формате бизнес-центров. Реальный объем будет зависеть от расторопности застройщиков. К сожалению, в Минске хватает примеров несвоевременной сдачи объектов в эксплуатацию.

В столице заявлено строительство нескольких крупных и средних по размерам административных объектов, таких как бизнес-центры в районе проспекта Независимости-МКАД, по ул. Декабристов, М. Танка, Кальварийской-Скрыганова, в районе Национальной библиотеки. Эти объекты пополнят минский рынок административной недвижимости офисами площадью более 500 тыс. квадратных метров.

Однако часть этих проектов пока находится на самой ранней стадии и реализуется с существенной задержкой в сроках. Тем не менее, в случае их успеха столичный рынок, безусловно, претерпит изменения, как в количественном, так и в качественном отношении.

- Какого практического эффекта можно ожидать от указа № 569, разработанного в целях совершенствования порядка регулирования арендных отношений и уменьшения размеров арендной платы?

- Указом регламентируется порядок сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности (за исключением торговой недвижимости в торговых центрах). В этом сегменте указ, безусловно, приведет к определенному снижению ставок аренды за счет отмены соответствующих коэффициентов. В то же время, на мой взгляд, это событие не настолько значимое для будущего развития столичного рынка недвижимости. Рынок аренды офисной недвижимости в Минске уже достаточно развит, чтобы ставки на нем определялись соотношением спроса и предложения и конкуренцией между отдельными продавцами.

- Нуждается ли рынок коммерческой недвижимости, на ваш взгляд, в законодательных изменениях?

- Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости Беларуси в данный момент в большей степени зависят от экономических и финансовых факторов, нежели от развития нормативно-правовой базы. Планируемые локальные изменения действующего законодательства не принесут принципиальных изменений в действиях продавцов и покупателей.

- Сколько компаний сегодня способны возводить бизнес-центры самостоятельно? Чем определяется необходимость в привлечении дольщиков?

- Точное количество назвать нельзя. Однако стоит учитывать, что компания-застройщик, планирующая сегодня самостоятельно реализовать проект по строительству бизнес-центра в столице, должна располагать $5-7 млн. и более в зависимости от масштаба проекта.

Иными словами, существует достаточно высокий порог входа на рынок для большинства белорусских компаний. Это приводит к тому, что большая часть реализуемых отечественными застройщиками проектов относится к сфере долевого строительства. Лишь в последние 1-2 года на рынке появились объекты, фактически введенные либо еще строящиеся силами единого застройщика-инвестора. Это, несомненно, сильные по меркам белорусского рынка объекты, относящиеся обычно к классу «А» и «В».

Необходимость в привлечении индивидуальных дольщиков в проекты очевидно связано с низкой финансовой мощностью таких застройщиков и отсутствием достаточного объема собственных средств. Но главная причина здесь по прежнему заключается в отсутствии в Беларуси развитого финансового рынка, позволяющего застройщику привлекать недорогие заемные ресурсы на долгосрочной основе.

С другой стороны вложения в недвижимость продолжают рассматриваться многими частными и корпоративными инвесторами в Беларуси как один из наиболее выгодных видов инвестиций.

- Какие требования сегодня должны предъявляться к бизнес-центру А-класса? Что должен получить арендатор помещений в таком объекте?

- Следует отметить, что на столичном рынке пока нет общепринятой классификации офисных центров. В связи с этим многие застройщики классифицируют свои объекты самостоятельно, учитывая факторы, которые, по их мнению, являются наиболее важными. По моему мнению, один из самых важных факторов для объектов класса «А» – это наличие единого собственника в здании.

Кроме того, такие объекты должны обладать всевозможными преимуществами: располагаться в центральной части города, (предпочтительно в пределах второго транспортного кольца), иметь отличную транспортную доступность из любой части города, само здание должно быть обеспечено парковочными местами, а также оборудовано современными системами вентиляции и кондиционирования, оптоволоконными сетями связи, импортными бесшумными лифтами. Также на объекте обязательно должна работать профессиональная управляющая компания.

- Что можно ожидать от следующего года – падение спроса и, как следствие, снижение арендных ставок на офисную недвижимость или же, наоборот, оживление рынка? Какие факторы будут на это влиять?

- Главный фактор, который будет определять уровень арендных ставок в 2011 году – это состояние экономики страны и стабильность курса национальной валюты. Спрос на качественную коммерческую недвижимость, предлагаемую по адекватной цене, есть всегда. Хочу также отметить общую тенденцию к увеличению объема арендных помещений. Сегодня сдача в аренду офиса в 200-300 квадратных метров не представляет особой сложности, как это было 1-2 года тому назад.

- Какие сегменты минского рынка коммерческой недвижимости сегодня наиболее интересны для инвесторов? Можно ли ожидать расцвета гостиничного рынка в связи с проведением в Минске в 2014 году Чемпионата мира по хоккею и связанного с этим роста числа инвестиционных проектов по строительству отелей?

- Для поддержки строительства гостиничных комплексов в столице создаются весьма благоприятные условия для иностранных инвесторов: предоставляются земельные участки на льготных условиях, в том числе без проведения аукционов, льготное налогообложение на период строительства и др. Всего в Минске было определено около 40 площадок для строительства новых гостиничных комплексов. К 2014 году будет возведено, либо реконструировано как минимум 20 гостиниц как за счет иностранных инвесторов, так и за бюджетные средства. Так что минский гостиничный рынок ожидают существенные перемены.