Доля страха

После аферы «Террастройинвеста», потрясшей столичный рынок недвижимости, дольщик насторожился: теперь разве что ленивый не позаботится о тщательной проверке чистоплотности застройщика. И хотя на рынке представлены по большей части компании со стажем, от «кота в мешке» никто не застрахован. Исправить несовершенство законодательства способна система государственной регистрации: по крайней мере, в этом случае можно быть спокойным, что застройщик не закрепит за одной и той же квартирой сразу несколько дольщиков. Вот только в числе «долевых» рисков не только аферы, но и другие напасти – вплоть до банкротства компании или затягивания сроков строительства. Управляющий партнер юридической фирмы «Архипенко, Горецкий и партнеры» Дмитрием Архипенко подсчитал «сумму страхов».

- Ситуация с «Террастройинвестом» – это беспрецедентный случай или ожидаемое явление, вызванное несовершенством белорусского законодательства в сфере долевого строительства?

- На этот вопрос нельзя ответить однозначно. Насколько мне известно, по ситуации с «Террастройинвестом» есть не представленные в печати факты, которые характеризуют истинные причины произошедшего и не имеющие отношения к несовершенству законодательства. Скорее я бы назвал этот случай нетипичным для рынка. Однако, это тоже заставляет задуматься о создании системы, исключающей возможность заключения двух договоров долевого строительства в отношении одного и того же объекта.
 

- Какие основные ошибки допустили обманутые дольщики «Террастройинвеста»? Как можно было распознать подставную фирму, учитывая, что у них на руках были все документы?

- Речь не шла о подставной фирме. Просто одна часть договоров была заключена со стороны компании-застройщика ее директором, а другая – представителем по доверенности. Таким образом, все договора заключены компанией-застройщиком, но подписаны ее разными представителями. В связи с отсутствием системы государственной регистрации заключенных договоров долевого строительства, у дольщика нет возможности проверить, свободны те или иные помещения, не проданы ли они.  

- Считаете ли вы, что часть вины лежит на государственных органах, которые вовремя не осуществили проверку этой организации?

- Какой-либо вины со стороны государственных органов нет, а поголовные ежемесячные проверки всех застройщиков проводить невозможно и неэффективно. Вместо этого необходимо разработать механизм, который бы предотвращал возможность продажи одного объекта нескольким лицам.

- Каким образом нужно подходить к выбору застройщика? Какие факторы должны быть определяющими? На какие пункты и в каких документах, предъявляемых застройщиком, надо обращать внимание? Стоит ли обращаться в госорганы, выдавшие разрешения, за подтверждением достоверности информации?

- Прежде всего, необходимо ознакомится с разрешительными документами на строительство объекта и документами о правах на земельный участок. Каких-либо фактов мошенничества, когда бы использовались поддельные разрешительные документы, мне неизвестно. Кроме того, обычно дольщик перед заключением договора всегда смотрит на строительную площадку, которую открыть без разрешительных документов в Беларуси невозможно.

Однако самый главный риск дольщика состоит в том, что объект не будет построен. При этом единственное, что в этом случае дольщик вправе требовать, так это возврата внесенных им денежных средств и уплаты штрафных санкций. Впрочем, даже если прописать в договорах долевого строительства значительные санкции, а впоследствии получить судебное решение на взыскание со стороны компании-застройщика вложенных средств, нет гарантий, что деньги будут получены. Поэтому самое важное, на что надо обращать внимание, – это финансовая устойчивость застройщика, его деловая репутация.

- Можно ли исключить вероятность того, что застройщик заключит несколько договоров на одну и ту же квартиру, через бухгалтерию строительной компании?

- Исключить такую возможность без системы государственной регистрации нельзя. Бухгалтерия лишь отражает финансовые операции. Поэтому если застройщик будет вести аналитический учет поступающих средств от дольщиков в отношении помещений строящегося объекта, то, конечно, такая возможность существует. Однако это все относится к механизмам контроля от случайной ошибки. Если же компания-застройщик сознательно идет на заключение нескольких договоров долевого строительства в отношении одних и тех же помещений, то дольщику застраховаться невозможно.

- Что должно быть обязательно прописано в договоре долевого строительства?

- На мой взгляд, самое главное – четко описать объект долевого строительства, указать сроки строительства и передачи дольщику объекта, описать его состояние и стоимость (таким образом, чтобы можно было избежать возможности двоякого перерасчета). Кроме того, необходимо предусмотреть ответственность компании-застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта дольщику в срок, просрочку возврата денежных средств и необходимость устранения недостатков объекта.

- Как правильно прописать штрафные санкции (и определить их размер) за неисполнение обязательств?

- Санкции могут быть выражены как в абсолютных величинах, например, в виде определенной суммы в белорусских рублях, так и в относительных, скажем, 10% от суммы внесенных дольщиком денежных средств. Санкции также могут быть представлены в виде пени, когда размер санкции рассчитывается в зависимости от количества дней просрочки. В той или иной ситуации стороны применяют разные подходы к установлению санкций. Но не будем забывать о том, что установление неустоек – это договорные отношения сторон.

- Может ли застройщик расторгнуть договор в одностороннем порядке, если, скажем, рыночные цены на жилье с момента заключения документа резко возросли, и у компании возник корыстный интерес? Как можно этого избежать?

- Законодательство не дает возможности отказаться от исполнения обязательств по договору без наличия на то оснований, предусмотренных двумя сторонами или законодательством. То есть застройщик, имея заинтересованность в расторжении договора, должен найти тому основание. Ими могут быть задолженности дольщика по платежам, а также его несогласие с корректировкой цены договора в связи с изменениями статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ и законодательства об уплате косвенных налогов.

Иные основания расторжения договора, могут быть предусмотрены соглашением застройщика и дольщика. В связи с этим крайне внимательно следует относиться к анализу условий предлагаемого к заключению договора долевого строительства.

- 367-й указ запретил застройщикам привлекать денежные средства дольщиков посредством всякого рода инвестиционных договоров. Как это отразилось на рынке долевого строительства?

- Инвестиционные договоры схожи по своей правовой природе с договорами создания объектов долевого строительства. Использовались инвестиционные договора для того, чтобы обойти жесткие подходы к ценообразованию, заложенные указом президента № 396. По моему мнению, никак на рынке это не отразилось.

- Отдельные застройщики сегодня активно работают с жилищными облигациями. Можно ли доверять такой форме привлечения денежных средств? Насколько защищен владелец таких бумаг, по сравнению с дольщиком, заключившим договор долевого строительства?

- Жилищные облигации, как и обычные корпоративные облигации, выпускаются эмитентом не просто так. Обязательства эмитента должны быть обеспечены. До недавнего времени облигации, в том числе и жилищные, могли быть обеспечены залогом, поручительством, банковской гарантией и правом требования по кредитам, выданным банками на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости.

Президентский указ № 664 от 28.12.2009 расширил указанный перечень. Теперь жилищные облигации могут также обеспечиваться договором страхования ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств эмитента облигаций.

Обеспечение обязательств по жилищным облигациям является необходимым условием их выпуска, иными словами, если эмитент его не предоставит, то он попросту их не зарегистрирует и не выпустит. Соответственно, в случае неисполнения застройщиком обязательств по жилищным облигациям дольщик вправе требовать возврата средств. Причем в этом случае права граждан, строящих жилье путем приобретения жилищных облигаций, обеспечены в большей степени, нежели права дольщиков, заключивших договора долевого строительства.

      - На ваш взгляд, что необходимо изменить в правовом регулировании рынка долевого строительства?

     - Если говорить о совершенствовании регулирования этого сегмента, то сегодня необходимо устранить жесткое регулирование ценообразования. Если же говорить о защищенности дольщика, то нормы 396-го указа уже создали достаточно много мер по усилению позиции дольщика. Из дополнительных мер, как уже отмечалось, – введение системы государственной регистрации договоров долевого строительства. Однако над этим надо еще очень серьезно подумать, поскольку любая регистрация создает дополнительные сложности.