Тишина в квадрате

 

 - Ситуация на рынке недвижимости характеризуется как «затишье». К сожалению, в этом году рынок жилья раньше, чем обычно, вступил в «мертвый» сезон. Складывается впечатление, что наши граждане уже начали готовиться к новогодним праздникам и, в основном, уже не собираются решать жилищный вопрос. Причем это затишье касается как жилья, так и коммерческой недвижимости. Тем более что количество инвесторов на рынке доходной недвижимости заметно поубавилось: можно сказать, что здесь «затишье» наступило еще два месяца тому назад.

В то же время, первичный рынок жилья развивается достаточно динамично. Новые предложения находят отклик у потенциальных покупателей, хотя это относится не ко всем застройщикам. Возможностей у строительных компаний за последнее время поубавилось. Особенно это бросается в глаза, когда речь идет о крупных проектах, в частности, тех, что планировалось реализовать с привлечением российского капитала. У меня есть большие сомнения, что большинство из них обретут реальное, а не виртуальное воплощение. Россияне даже в Москве не могут довести до конца инвестиционные проекты («заморожены» около 40% строек), а в Минск они тем более не спешат. Городские власти возлагают надежды на европейских инвесторов, но вспомним, что еще несколько лет тому назад нам предвещали инвестиции из Ближнего Востока. И где сейчас эти проекты?

Что касается цен, то на первичном рынке основная масса квартир уходит по $1200-1300 за квадратный метр. Если брать квартиры в уже построенных домах, то стоимость жилого «квадрата» в отдельных случаях может достигать $1500-1600. Средние расценки на вторичном рынке варьируются от $1250 до $1450 за «квадрат». Правда, бывает, что стоимость квадратного метра доходит и до $2000. Но это уже перебор.

 

 - За последние полгода на вторичном рынке практически «вымылись» дешевые квартиры. А вот к дорогим квартирам потребители относятся негативно: либо игнорируют их, либо предлагают продавцам значительно снизить цены – в этом случае бонус должен составлять не $2-3 тысячи, а $5-10 тысяч. В целом, количество квартир на вторичном рынке жилья сократилось почти в 2 раза: сейчас речь идет где-то о 5 тысяч квартирах, и это очень серьезное падение. Кроме того, продавать эти квартиры сегодня крайне сложно, поскольку продавцы не хотят идти на уступки. Объекты могут тщетно выставляться и рекламироваться на протяжении нескольких месяцев и даже года, а все потому, что цены искусственно завышены.

Сегодня наибольшее число сделок приходится на «цепочки». В 90% случаях покупатель продает свою квартиру и взамен приобретает другую. Однако сложилась такая ситуация, когда у владельца есть желание поменять квартиру и есть доплата, но все равно не хватает каких-то $5-10 тысяч. Так вот, если бы 20% продавцов пошли на серьезные уступки, то рынок бы оживился. Просто надо понимать, что у людей сегодня нет возможностей изыскать дополнительные деньги. Вот если бы процентные ставки по кредитам уменьшились – скажем, до 12%. А так, конечно, продавцам следует учитывать текущее положение покупателей. Это в их же интересах, ведь сделка – это еще и компромисс.

Кроме того, сегодня недвижимость не рассматривается как инвестиционный объект. Около 99% покупателей на рынке жилья решают жилищные проблемы и лишь 1% – покупают квартиры для того, чтобы потом их продавать или сдавать в аренду.

 

 - Покупатели ждут падения цен, и на другое у них просто нет денег. Если честно, цены на жилье не соответствуют экономической ситуации в стране и реальным доходам населения. Стоимость квадратного метра должна равняться средней месячной зарплате. Таков закон экономики. Однако пока он не действует в Беларуси. Связано это с созданным дефицитом жилья: когда в белорусской столице на очереди стоят 260 тысяч белорусов, цены не могут резко обрушиться.

Кстати, падение цен, которое произошло с октября 2008 года, было вполне ожидаемым. Когда в позапрошлом году цены подскочили под $1800, это было полным нарушением законов рынка. Не могут цены на жилье быть в 4 раза выше средней заработной платы. При таком раскладе широкие слои населения не способны насобирать на квартиру в течение нескольких десятилетий. Это неправильно, поэтому кризис все расставил на свои места.

Кстати, как вы думаете, чем был вызван рост цен на жилье в предыдущие годы? Всему виной стало резкое увеличение денежных потоков в Беларусь. Эти деньги приходили в страну из России, которая сегодня столкнулась с куда более серьезной рецессией, чем Беларусь. Сейчас российских нефтедолларов в стране стало меньше, заменить их нечем, вот жилье и дешевеет.

 

 - Надо подсчитать, сколько нужно времени очереднику, чтобы выйти на вторичный рынок. Несложно догадаться, что денег на «чистую» покупку квартиры заработать очень сложно. Поэтому на вторичном рынке это решение властей никак не отразилось.

 

 - Такая тенденция и вправду просматривается: особенно актуальна она была в сентябре и октябре. Родители отправляют детей учиться, хотят их поселить в отдельной квартире, но, подсчитав, в какую сумму обойдется ее аренда за годы учебы, решают сразу купить жилье. Ведь в будущем они все равно об этом задумаются. Поэтому, если финансы позволяют, родители решают не откладывать дело в долгий ящик.

 

 - Менее популярны Чижовка и Шабаны. Высокий спрос наблюдается на микрорайоны Сухарево, Запад и Уручье. Квартиры в деловом центре практически не продаются. Те, кто живут по проспекту Независимости и улицах Карла Маркса, Кирова и Янки Купалы, всегда держали цены на свои квартиры высокими. Но речь идет о «сталинках», а не «хрущевках» с видом на трамвайные пути, скажем, по улице Якуба Коласа. Наибольшим же спросом сегодня пользуются квартиры в панельных домах: число таких объектов на рынке составляет более 90%.

 

 - Дело в том, что площадь квартир в каркасно-блочных домах почти в полтора раза больше, чем в «панельках». Следовательно, для покупки жилья нужны большие сбережения. Все зависит от ситуации. Если человек накопил денег и хочет хорошее качественное жилье, то, конечно, он переедет в «каркасник», а если у него большая семья, и всех нужно расселить по комнатам, то он выберет панельный дом.

 

 - Ситуация на рынке жилья может измениться только тогда, когда процентная ставка по жилищным кредитам будет соизмерима со ставкой рефинансирования. Это – первый вариант. Второй, как уже сказано, – чтобы стоимость квадратного метра равнялась средней месячной зарплате. Как в начале года, так и сейчас, на рынке жилья практически нет платежеспособного спроса. Чтобы его вернуть, нужно либо сбрасывать цены, либо кредитовать. Ничего другого еще не придумали.

 

 - Никаких серьезных потрясений на рынке жилья, думаю, не произойдет. Цены будут колебаться – как снижаться, так и подниматься. Зимой возможно небольшое падение. Однако продавцы сами понимают, что в зимние месяцы ничего не продашь, поэтому, вероятно, будут ждать весны. В целом, я не ожидаю каких-то резких изменений до лета 2010 года. А что будет в летний сезон, прогнозировать трудно. Ведь сказать можно что угодно: куда важнее, чтобы твои слова не расходились с реальностью. А это уже не так просто.