Только спокойствие

В последнее время рынок столичного жилья, изрядно пошатнувшийся в результате падения спроса на недвижимость, начал приходить в нормальное состояние. Первые признаки стабилизации цен почувствовали на «вторичке» – средняя стоимость жилья в сентябре практически остановилась на одной отметке. Впрочем, если проводить параллели между нынешним сентябрем и первым осенним месяцем прошлого года, то разница покажется впечатляющей: за последний год минское жилье потеряло в цене около $700 с «квадрата».

Эксперты сходятся во мнении, что осенние месяцы станут самыми спокойными в этом году, и резких подъемов (в принципе, как и существенных падений) ожидать не стоит. Прежде всего, на это указывают объективные факторы – низкая платежеспособность белорусских потребителей и ситуация с жилищным кредитованием. Вдобавок, усиливает конкуренцию рынок долевого строительства, где цены опустились в отдельных проектах до $1000-1200 за квадратный метр. Как отмечает заместитель директора агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Кудёлко, потребителей в большей степени привлекают новостройки, поэтому от продавцов вторичного жилья ждут более гибкой ценовой политики.

- Сегодня многие говорят о том, что цены на жилье остановились. Однако мы наблюдали замедление падения стоимости квадратного метра и в летние месяцы. Неужели рынок пришел к золотой середине?

- Что касается продаж, то летом рынок развивался более-менее стабильно – сделки заключались, причем довольно активно. В то же время, за последние три месяца цены балансировали: в первые месяцы они еще снижались (по 1% в месяц), в августе падение замедлилось, а в сентябре и вовсе прекратилось. Количество предложений на рынке почти соответствует величине спроса, то есть если весной мы наблюдали избыток объектов, то сейчас ситуация постепенно меняется. При этом на ведущие агентства недвижимости Минска сегодня приходится большая часть сделок.

Средняя рыночная стоимость квадратного метра на «вторичке» находится в диапазоне $1200-1250. Стандартную однокомнатную квартиру сегодня можно приобрести менее чем за $45 тысяч, «двушки» обойдутся в $55 тысяч и выше, а «трешки» продаются уже за $65-69 тысяч.

В настоящее время пользуются спросом дешевые квартиры – компактные «хрущевки» и многокомнатные квартиры стандартных потребительских качеств. Например, по низким ценам продаются четырехкомнатные квартиры с 7-метровой кухней и площадью от 78 «квадратов», расположенные в панельных домах – на сегодняшний момент цена на них опустилась до $1000 за квадратный метр. Жилье в каркасно-блочных и кирпичных домах более дорогое – в среднем $1300-1400 за «квадрат» в зависимости от состояния и местоположения квартиры, поэтому, как правило, спрос на такие объекты ниже.

Хочу отметить, что есть категории квартир, в которых цены не падают и, вероятно, уже снижаться не будут. В частности, имеются в виду современные однокомнатные квартиры площадью от 40 квадратных метров. Стоимость квадратного метра в них в отдельных случаях достигает $1400 за жилой «квадрат», и эти квартиры сегодня весьма востребованы. Пользуются спросом и «хрущевки», но связано это с тем, что расценки на них гораздо ниже, чем на квартиры в современных домах.

Если говорить о тенденциях, то каких-то скачков и ажиотажа в сентябре не было. Повторюсь, хорошая динамика наблюдалась в летние месяцы. Связано это с тем, что цены резко упали, и часть тех, кто раньше никогда не мог позволить себе купить квартиру, наконец, получила возможность решить свой жилищный вопрос.

- Кто в среднем является сегодня покупателем на рынке столичного жилья?

- Есть небольшое количество «чистых» покупателей, то есть клиентов, которые платят за квартиру деньгами. В целом, сложилась благоприятная ситуация для проведения альтернативных сделок, поскольку когда цены падают, снижается и разница, скажем, между стоимостью двухкомнатной квартирой и ценой «трешки». Если в прошлом году эта дельта составляла $30-40 тысяч, то сегодня – где-то $14-20 тысяч. В настоящее время на «цепочки» приходится 60-70% всех сделок, заключаемых на вторичном рынке жилья.

Летом также был повышенный спрос на квартиры со стороны иногородних. Он традиционно связан со вступительной кампанией: уже не первый год мы наблюдаем тенденцию, что все больше семей, отправляющих своих детей на учебу в Минск, подыскивают не съемное жилье, а пытаются приобрести квартиру. А вот инвесторов на рынке жилья сегодня ничтожно мало, равно как и иностранцев.

- На столичном рынке недвижимости представлено немало проектов долевого строительства. Как это отражается на вторичном рынке?

- Конечно, сегодня всем интереснее стать владельцем нового жилья, однако большинство людей решают свой квартирный вопрос именно на вторичном рынке. Чаще всего клиент что-то продает и что-то взамен покупает. А обменные сделки, как вы понимаете, происходят на «вторичке». И все же влияние первичного рынка ощутимо: так как в столице реализуется достаточно много проектов долевого строительства, и цены там зачастую невысокие, то продавцам жилья ничего не остается, как уменьшать стоимость квартир, предоставляя покупателю внушительную скидку.

Продавцам почему-то кажется, что цены должны подняться. Однако пока такой тенденции не наблюдается. Все должны понимать, что белорусский потребитель пока не готов покупать жилье по ценам, выше тех, что установились в летние месяцы. Поэтому если собственники квартир начнут повышать цены на объекты, они, наверняка, их не продадут. Опасения, что цены осенью поднимутся, оказались преждевременными. Предполагаю, что уже в октябре многие владельцы, некогда снявшие квартиры с продаж, свыкнуться с этой мыслью и вернутся на рынок.

- Какие районы наиболее популярны среди потребителей?

- На сегодняшний момент среди потребителей пользуются спросом практически все районы города. Хорошо продаются квартиры в популярных микрорайонах, в частности, в Уручье, Веснянке, Западе и Кунцевщине. Кроме того, привлекает внимание клиентов жилье в центре города, однако обычно лишь в том случае, если цена квадратного метра не завышена.

Зачастую люди, живущие в центре города, требуют за свои квартиры на порядок больше, чем за объекты, расположенные в других местах. И это часто затрудняет продажу таких квартир. Несмотря на выгодное местоположение, «сталинки» в настоящее время не настолько востребованы, как новое каркасно-блочное жилье. Исключение составляют квартиры в домах, находящихся либо у набережной Свислочи, либо в районе старого города. Так, в августе была продана квартира с эксклюзивным дизайном неподалеку от площади Победы: каждый квадратный метр обошелся покупателю в $3000.

- С какими опасностями может столкнуться потребитель, решивший самостоятельно найти или выставить на продажу квартиру?

- Сегодня достаточно много людей, которые помогают гражданам оформить сделку. Как известно, на риэлтерские услуги сегодня действуют государственные расценки: человек платит как за продажу, так и за покупку квартиры. Есть те, кто хочет на этом сэкономить. Однако бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Поэтому советую быть крайне осторожными при покупке или продаже квартиры через незнакомых маклеров.

Приведу простой пример, когда сделка может быть признана недействительной судебными органами. Представьте, что квартира начиналась строиться супругами, однако регистрация права собственности осуществлялась уже при расторгнутом браке. В этом случае бывший супруг может доказать наличие у него права совместной собственности на половину пая, оплаченного в период брака. Поэтому при совершении сделки с таким объектом необходимо получить согласие второго супруга. Так вот маклер, помогающий оформить квартиру, до таких сведений никогда не докопается – для него принципиально, когда была регистрация прав собственности. А задача агентства недвижимости как раз и заключается в том, чтобы изучить историю квартиры, найти третьих лиц, которые имеют права на объект недвижимости, получить их согласие на продажу, и тем самым застраховать клиента от последующих проблем.

Кроме того, сегодня мы стали сталкиваться со случаями, когда сведения о квартирах потенциальных продавцов используют посредники. То есть продавец размещает информацию в Интернете, а уже через день-два объект «пестрит» с телефонами неизвестного человека. Причем эти посредники вводят сведения о таком количестве квартир, что, когда им звонишь, они даже путаются в квартирах.

- Что выиграли клиенты агентств недвижимости от решения белорусского правительства привязать ставки за риэлтерскую деятельность к белорусскому рублю?

- Ставки привязали к белорусскому рублю и базовой величине. То есть если раньше продавец платил процент от стоимости объекта, и шкала была в евро, то сейчас она считается в базовых величинах. В результате продавец стал меньше платить за риэлтерские услуги – где-то на 4-16%. Тем самым для продавцов решение правительства пошло на пользу.

- Что, по вашему мнению, будет происходить на рынке жилья в оставшиеся три месяца этого года?

- В сложившейся ситуации делать прогнозы крайне сложно. Мы не прогнозируем роста стоимости квадратного метра жилья осенью и зимой. Есть три фактора, которые будут сдерживать цены на «вторичке» – отсутствие доступных кредитных ресурсов, достаточно большой объем новых объектов, реализуемых по схеме долевого строительства и жилищных облигаций, а также влияние последствий мирового финансово-экономического кризиса.

Если цены на жилье начнут расти, это может привести к еще большому падению спроса. Поэтому любые действия продавца должны быть взвешенными, должны учитывать не только свои желания, но и финансовое положение потребителя. Покупателю, в свою очередь, следовало бы ориентироваться на рыночные расценки и реально оценивать свои возможности. В конце концов, везде и во всем мы стремимся найти оптимальное решение – квартирный вопрос в этом смысле не является исключением.