Девальвация обрушит цены на жилье

Девальвация жилья

Рынок жилья в ближайшие месяцы может в полной мере ощутить на себе последствия девальвации: ослабление белорусского рубля приведет к массовому снижению стоимости квадратного метра, сокращению объемов строительства, приостановке отдельных строительных проектов и замораживанию льготного кредитования. Мы выделили основные перспективы, которые ожидают сферу недвижимости Беларуси в текущем году.

Жилье существенно подешевеет
  Снижение платежеспособности белорусов потянуло за собой и спрос на рынке недвижимости, который в июне упал до минимальных значений. В такой ситуации застройщикам и продавцам жилья ничего не остается, как уменьшать стоимость «квадрата» в долларовом выражении. В противном случае рынок жилья может попросту остаться без покупателей.

  Цены на жилье уже пошли вниз на вторичном рынке. Продавцы подняли стоимость квадратного метра в белорусских рублях (примерно на 40-50%), но, в то же время, снизили ее в иностранной валюте. Кроме того, увеличился средний размер скидки, на которую соглашаются продавцы во время переговоров с потенциальными покупателями. Если раньше дисконт с трудом достигал 10%, то сегодня можно рассчитывать на снижение стоимости квартиры на 20-30%. Владельцы объектов понимают, что в ближайшие месяцы жилье будет лишь дешеветь, поэтому, как правило, идут на серьезные уступки.

  Когда же республике удастся выйти на единый курс белорусского рубля и избавится от валютного дефицита, можно ожидать куда более резкого снижения стоимости жилья. Дело в том, что неопределенность с курсом национальной валюты сдерживает продавцов и застройщиков, поэтому пока рассчитывать на стремительное падение цен, как это произошло во время предыдущей девальвации, проблематично. Продавцы боятся ощутимо снижать цены, опасаясь не приобрести валюту по официальному курсу и, соответственно, понести дополнительные потери при конвертации.

Правда, в антикризисном плане правительства, утвержденном постановлением № 662 от 25 мая, предлагается временно расширить сферу использования иностранной валюты при купле-продаже недвижимости физическим лицам на территории Беларуси. Как отмечают эксперты, механизм реализации этой меры пока неясен, равно как и его судьба. Однако если такая возможность все же будет реализована, это может сразу же снизить стоимость жилья в долларовом эквиваленте как минимум на 20%.

  Наиболее ощутимый ценопад может придтись на июль-август. Летние месяцы традиционно считаются тихим сезоном, а с учетом девальвации количество сделок можно будет пересчитать по пальцам. Поэтому уже к сентябрю стоимость жилого «квадрата» может опуститься до $900 и ниже. Свою лепту внесут и застройщики, которые пока искусственно держат цены. Когда строительные компании почувствуют необходимость в привлечении средств дольщиков, снижение стоимости строительства станет для них единственно верной перспективой.

Строить будут меньше
  Сокращение объемов строительства ждет как областные и районные центры, так и белорусскую столицу. В первом полугодии темпы жилищного строительства оставляют желать лучшего, что ставит под сомнение выполнение масштабного плана, предусматривающего возведение 7,5 млн. «квадратов» жилья. Кроме того, со следующего годы объемы строительства будут не увеличиваться, как раньше, а снижаться: так, в 2012 году их планируется снизить на 24%, построив лишь 5,7 млн. «квадратов» жилья.

  Частные застройщики также намерены ослабить активность. Реализация многих бумажных проектов будет отложена до лучших времен, а отдельные стройки рискуют оказаться в подвешенном состоянии. Учитывая возможные сложности с привлечением новых дольщиков, застройщики будут крайне избирательно подходить к новым проектам, отдавая предпочтение строительству скорее небольших зданий, чем огромных жилых комплексов.

  Исключение составят крупные застройщики и девелоперы, которые чувствуют себя более уверенно. Как правило, такие строительные компании имеют тесные связи с коммерческими банками и инвесторами, поэтому могут продолжать строительство и без средств дольщиков. Построив дом за свой счет, они могут в течение года искать покупателей на уже готовые квартиры. В частности, такая схема может быть актуальна для застройщиков жилых комплексов повышенных потребительских качеств.

  Небольшие застройщики – особенно те, что недавно вышли на строительный рынок, – могут оказаться в куда более плачевном положении. Кредитные ресурсы для них дорожают, а привлечению новых дольщиков препятствует недостаточно гибкая ценовая политика и отсутствие репутации. В текущих условиях потребители будут стараться обходить стороной малоизвестные строительные компании, поэтому таким застройщикам предстоит заманивать их привлекательной стоимостью строительства. Высокие риски для дольщиков и затянутые сроки строительства станут в ближайшие полгода плачевным отражением недостаточной развитости белорусского рынка недвижимости.

  Вместе с тем массового замораживания строительных проектов не произойдет. Строительные компании связаны обязательствами перед дольщиками и городскими властями, поэтому остановка проекта может стать для них синонимом банкротства. К тому же наиболее серьезные компании работают в режиме нон-стоп: как только завершаются какие-то работы на одном объекте, оборудование и люди перемещаются на другую стройку. Так что замораживание строительства может обернутся для них непозволительной роскошью.

Льготное кредитование затормозят
  Отношение к дешевым жилищным кредитам в Беларуси пересмотрят: с учетом обстановки на валютном рынке о них стараются вспоминать как можно реже. Проблемы с получением льготных кредитов белорусы испытали еще в мае, когда в исполкомах возникали задержки с рассмотрением документов. 10 июня Мингорисполком и вовсе отменил решение № 101, разрешающее получение 5-процентных кредитов очередникам вне зависимости от даты постановки на учет для вступления в проекты долевого строительства. Правда, перспективу получения льготных кредитов сохранили для многодетных семей.

  Причем одной из мер по реализации финансовой политики антикризисного плана правительства значилось именно «уточнение объемов ввода и финансирования в 2011 году жилищного строительства в объемах, обеспеченных неэмиссионными источниками, и с учетом сформированных в областях и Минске коллективов застройщиков». Льготное кредитование, по сути, стало для экономики «костью в горле».

  Чем сулит рынку жилья замораживание жилищного кредитования? Потребители, испытывающие дефицит наличности, вероятно, отложат решение жилищного вопроса до той поры, когда подойдет их очередь; застройщики – лишатся одной из возможностей получения денежных средств, что, в конечном счете, может привести к замедлению темпов строительства среди проектов частных строительных компаний.

  С другой стороны, заморозка льготного кредитования потребует от застройщиков более грамотных подходов к установлению единой стоимости строительства. Так что в этой ситуации может выиграть обычный дольщик, для которого стоимость квадратного метра была на порядок выше цены для очередника.

Аренда жилья станет доступнее
  Ослабление белорусского рубля заставило наймодателей пересмотреть ставки арендной платы при перерасчете на иностранную валюту. Так, если в белорусских рублях арендные ставки за последние полтора месяца подросли, то в долларовом выражении, напротив, упали минимум на 30%. При желании снять однокомнатную квартиру в белорусской столице теперь можно и за $150.

  Уговаривать арендодателей не приходится: многие хозяева самостоятельно ушли от привязки к доллару, чтобы войти в положение квартирантов. В противном случае они могут лишиться арендаторов, которым сегодня рынок аренды жилья готов предоставить поистине потрясающее число предложений.

  В ближайшие две недели, как считают эксперты, падение арендных ставок продолжится. Поскольку арендаторы получают зарплату в белорусских рублях, то даже нынешние расценки для многих из них становятся неподъемными: кто-то подыскивает себе более скромное жилья, кто-то – берет летний отпуск и уезжает к родителям. Чтобы не лишиться квартирантов, хозяевам приходится проявлять чудеса дипломатии. Ведь если жильцы съедут, то найти квартиранта по схожим расценкам в ближайшие месяцы будет проблематично.

  Небольшое оживление на рынке аренды жилья можно ожидать в июле, когда у абитуриентов начнутся вступительные экзамены. Впрочем, это обстоятельство едва ли окажет существенное влияние на арендные ставки: если спрос на аренду жилья со стороны молодых семей полностью иссякнет, то компенсировать его будет попросту нечем.

Бизнес-центры частично опустеют
  Рынок офисной недвижимости не меньше других пострадал от валютных перетрясок. Белорусский бизнес требует пересмотра ставок арендной платы, а вот владельцы офисных помещений к уступкам зачастую не готовы. Как результат, в ближайшие месяцы может начаться сезон офисных миграций: одни арендаторы переедут к более сговорчивым наймодателям, другие – постараются «сжать» офисное пространство и отказаться от неуместного «квадратного» излишка.

  В сложившейся ситуации арендодатели могут снизить ставки арендной платы на 20% в иностранной валюте. Тем более что уровень предложения на рынке офисной недвижимости не предрекает дефицита. Так, объем предложения на рынке офисной недвижимости только в мае превышал 80 тыс. «квадратов». Всего же в текущем году только в белорусской столице планировалось ввести в строй около 15 современных бизнес-центров.

  В то же время, падение спроса на аренду офисной недвижимости может привести к снижению темпов строительства и приостановке реализации отдельных проектов. Впрочем, даже с учетом этого, чтобы уравнять спрос и предложение на рынке офисной недвижимости, арендодателям придется постараться.

  Несколько сдерживает падение арендных ставок то обстоятельство, что договоры аренды, как правило, заключаются на год, так что изменить их можно лишь при наличии понимания со стороны владельца. Однако если наниматель почувствует, что текущие расценки становятся для бизнеса убийственными, ничто не мешает ему уйти от такого арендодателя по-английски.